⑴ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式
｜他山之石——国际主流基金模式
在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。
（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金
黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。
黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。
黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。
从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。
作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。
作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。
（二）新加坡模式：凯德置地地产基金
凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。
凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。
在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。
⑵ 私募股权基金包括哪些类型的基金
私募股权基金（ private equity fund ）通常投资于包括种子期（ seed money ）和成长期（ growth capital ）的企业即创业投资（ venture capital ）基金，也包括投资扩展期企业的直接投资（ direct investment ）基金和参与管理层收购（ MBO/MBI ）在内的并购投资（ buyout fund, LBO ）基金，投资过渡期企业的（ mezzanine/bridge ）或上市前（ Pro-IPO ）企业的过桥基金也是私募股权基金的投资范畴，即凡是在一家企业上市以前的所获得的股权投资都属于 Private equity 这一投资产业。这一产业 80 年代初在美国产生并不断发展，在 90 年代形成一个对美国经济和企业举足轻重的金融产业。 私募股权基金也可以根据基金的规模来分类，通常基金规模越大，越是投资企业发展的后期，即为收购基金或过桥基金。而小型基金为创业投资或叫风险投资基金，最复杂的是通常叫中间市场的基金（ middle market capital fund-mid-cap ），它既有投资高端的，也有投资低端的，不同的中间市场的基金有不同的投资对象和投资风格，不像创业投资或收购基金那样目标明确。下表给出了美国的不同规模的私募股权投资基金的平均规模和在所有项目上投资的平均投资额。
⑶ 房地产私募股权基金有哪些你所不知道的优势
从管理模式来说几点优势：
1、房地产私募股权基金有专业的可以保证资金的版安全的团队来对资金进权行保护。这样就能够有效的避免资金被无故挪用的情况发生知。
2、在税收方面，我们可以看到，因为股权私募基金本身的优势所在，它可以避免投资道者要承担的可能的二次税收，这对于投资者们来说是非常的重要的，非常的有利的一个方面。
3、投资公司对于想要进入或者退出，都需要比较复杂的手续，而且还非常的不灵活，而房地产私募股权基金就不会存在这样的问题，只要你通回过入伙的形式，就可以进入到这样的基金中间来，非常的方便快捷。而且还能够省时省力。
⑷ 国际上有哪些知名的房地产投资基金或私募基金在中国投资
房地产基金在国内目前尚属起步阶段，国际上在中国地区有投资业务的主要有专：
美国西蒙，属又称赛门房地产基金（Simon Property Group Inc）http://www.simon.com/About_Simon
马来西亚丰隆银行，马来西亚百盛集团与洲际酒店集团的合资企业（SUK房地产基金） http://www.cxyhq.net/sukweb
摩根士丹利添惠基金（Morgan Stanley Real Estate） 都是知名的国际房地产投资基金
⑸ 中国目前最好的股权私募基金是哪几家
募股权基金顾名思义是指从事私人股权投资的基金。而私募股权投资（Private Equity）（简称“PE”），是指对非上市企业进行的权益性投资，并以策略投资者的角色积极参与投资标的的经营与改造，通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权投资的资金，一般采取非公开发行的方式，向有风险辨别和承受能力的机构或个人募集。私募股权 实际上就是英文PE的翻译（private equity），因为在我国私募股权基本上采用合伙制的基金形式运作，所以又叫做私募股权基金。
实践中大多称之为PE，因为中文的说法太多，容易混淆。
私募和公募基金的区别
私募基金 公募基金
募集对象 少数特定的投资者，包括机构和个人 广大社会公众
募集方式 非公开发售 公开发售
信息披露 对信息披露要求较低， 对信息披露有非常严格的要求，
具有较强的保密性 其投资目标、投资组合等信息都要披露
业绩报酬 除固定管理费外，还收取业绩报酬费 不提取业绩报酬，只收取固定管理费
投资门槛 一般至少为100万， 一般1000元（含）以上，
追加最低认购资金至少为10万或10万定投 也有100元起的
的整数倍
⑹ 做私募股权基金投资管理的公司都有哪些
私募股权基金投资管理的类型主要有：
A.成长基金。投资于成长阶段企业。
B.并购基金专。主要以控股方属式投资于稳定成长期的企业，这些企业通常可以提供连续三年以上的反映盈利能力或潜力的财务报表，通过企业内部重组和行业整合来帮助被收购企业确立市场地位。
C.重整基金。专注于为陷入财务危机的企业提供财务拯救。
D.夹层基金。通常以股债结合的形式投资处于稳定成长期而上市之前的企业。E.房地产基金。直接投资于房地产相关项目以获取收益。
F.基础设施基金。投资于基础设施项目。
G.母基金。投资于其他基金、集合计划、专项资金等。
⑺ 房地产私募股权基金和REITS有什么不同
1、性质不同
REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
房地产投资基金是从版事房地产的收购、权开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
2、要求不同
房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。
REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。
3、关系不同
房地产私募股权基金是股权关系。
房地产信托投资基金是信托关系。
⑻ 国内哪些有哪些知名的私募股权投资公司和私募基金
世通资产：世通
1
期
泽熙投资：瑞金1号
隆胜投资：
隆胜精选
⑼ 房地产私募股权基金和REITS区别
1、性质不同
REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券回化的重要手段。
房地产投资基金是从答事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
2、要求不同
房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。
REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。
3、关系不同
房地产私募股权基金是股权关系。
房地产信托投资基金是信托关系。
⑽ 私募股权基金有哪些
风险投资基金
在一些风险投资较为发达的国家，风险投资基金主要有两种发行方法一种是私募的公司风险投资基金,另一种是向社会投资人公开募集并上市流通的风险投资基金，目的是吸收社会公众关注和支持高科技产业的风险投资，既满足他们高风险投资的渴望，又给予了高收益的回报。这类基金，相当于产业投资基金，是封闭型的，上市时可以自由转让。
风险投资基金又叫创业基金，是当今世界上广泛流行的一种新型投资机构。它以一定的方式吸收机构和个人的资金，投向于那些不具备上市资格的中小企业和新兴企业，尤其是高新技术企业。风险投资基金无需风险企业的资产抵押担保，手续相对简单。它的经营方针是在高风险中追求高收益。风险投资基金多以股份的形式参与投资，其目的就是为了帮助所投资的企业尽快成熟，取得上市资格，从而使资本增值。一旦公司股票上市后，风险投资基金就可以通过证券市场转让股权而收回资金，继续投向其它风险企业。目前世界上的风险投资基金大致可分为欧洲型和亚洲型两类，它们的主要区别在于投资对象的不同。风险投资基金是一种"专家理财、集合投资、风险分散"的现代投资机制。对于风险企业而言，通过风险投资基金融资不仅没有债务负担，还可以得到专家的建议，扩大广告效应，加速上市进程。特别是高新技术产业，风险投资通过专家管理和组合投资，降低了由于投资周期长而带来的行业风险，使高新技术产业的高风险和高收益得到有效的平衡，从而为产业的发展提供足够的稳定的资金供给。此外，作为风险投资基金的投资者，也可以从基金较高的规模经济效益与成功的投资运作中获取丰厚的投资回报。
对冲基金（Hedge Fund）又称套利基金或避险基金。对冲（Hedge）一词，原意指在赌博中为防止损失而采用两方下注的投机方法，因而把在金融市场既买又卖的投机基金称为对冲基金。
美国的对冲基金是随着美国金融业的发展、特别是期货和期权等交易的出现而发展起来的。目前，美国至少有4200家对冲基金，资本总额超过3000亿美元。
1.对冲基金的特点
对冲基金的最大特点是进行贷款投机交易，亦即买空卖空。美国大约有85％的对冲基金进行贷款投机交易，在选准市场或项目后，即以数额并不多的资本作底，到商业银行、投资银行或证券交易所进行巨额贷款，然后倾注大量资金进行歼灭战，或大输或大赢，其投资战略绝对保密。20世纪90年代以后，美国对冲基金的冒险系数越来越大，但大多比较成功。
2.对冲基金的分类
以交易手段区分，主要可分为低风险对冲基金、高风险对冲基金和疯狂对冲基金。
①低风险对冲基金。主要是在美国和国外的股市投资，一般很少以高于本身资本两倍的借贷款进行投机交易。交易方式以长买短卖为主，也就是说购买可能会上升的股票，借用和出售可能会下跌的股票；待市场出现好转后，再买回这些股票；
②高风险对冲基金。经常以高于资本25倍的借贷款进行投机交易，而且既在全球股票市场上进行长买短卖，也在全球债券、货币和商品期货等市场上进行大规模的投机交易，比较典型的例子就是由索罗斯经营的量子基金；
③疯狂对冲基金。以高于本身资本十倍甚至几十倍的借贷款在国际金融市场上进行炒作。这种对冲基金最典型的例子是美国长期资本管理基金，该公司曾以40多亿美元的资产向银行贷款100多亿美元，其买进卖出的各种证券和股票市面价值一度高达1.25万亿美元，结果导致了1998年9月美国对冲基金事件的爆发。
3.对冲基金与共同基金的区别
从广义上来说，对冲基金也是共同基金的一种，但与一般共同基金相比，对冲基金又有许多独特之处：
①投资者资格。对冲基金的投资者有严格的资格限制，美国证券法规定：以个人名义参加，最近两年内个人年收入至少在20万美元以上；如以家庭名义参加，夫妇俩最近两年的收入至少在30万美元以上；如以机构名义参加，净资产至少在100万美元以上。1996年作出新的规定：参与者由100人扩大到了500人。参与者的条件是个人必须拥有价值500万美元以上的投资证券。而一般的共同基金无此限制。
②操作。对冲基金的操作不受限制，投资组合和交易受限制很少，主要合伙人和管理者可以自由、灵活运用各种投资技术，包括卖空。衍生工具的交易和杠杆。而一般的共同基金在操作上受限制较多。
③监管。目前对冲基金不受监管。美国1933年证券法、1934年证券交易法和1940年的投资公司法曾规定：不足100个投资者的机构在成立时不需要向美国证券管理委员会等金融主管部门登记，并可免于管制。因为投资者主要是少数十分老练而富裕的个体，自我保护能力较强。相比之下，对共同基金的监管比较严格，这主要因为投资者是普通大众，许多人缺乏对市场的必要了解，出于避免大众风险、保护弱小者以及保证社会安全的考虑，实行严格监管。
④筹资方式。对冲基金一般通过私募发起，证券法规定它在吸引顾客时不得利用任何传媒做广告。投资者主要通过四种方式参与：根据在上流社会获得的所谓“投资可靠消息”；直接认识某个对冲基金的管理者；通过别的基金转入；由投资银行。证券中介公司或投资咨询公司的特别介绍。而一般的共同基金多是通过公募，公开大做广告以招待客户。
⑤能否离岸设立。对冲基金通常设立离岸基金，其好处是可以避开美国法律的投资人数限制和避税。通常设在税收避难所如处女岛（Virgin Island）、巴哈马（Bahamas）、百慕大（Bermuda）、鳄鱼岛（Cayman Island）、都柏林（Dublin）和卢森堡（Luxembourg），这些地方的税收微乎其微。1996年11月统计的680亿美元对冲基金中，有317亿美元投资于离岸对冲基金。据统计，如果不把“基金的基金”计算在内，离岸基金管理的资产几乎是在岸基金的两倍。而一般的共同基金不能离岸设立。
私募是相对公募来讲的。当前我们国家的基金都是通过公开募集的，叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行，而是在私下里对特定对象募集，那就叫私募基金。
基金的募集方式有两种，一种是通过股权进行的，每个基金持有人都是基金的股东，管理人也是股东之一。另一类是契约型，持有人与管理人是契约关系，不是股权关系。当前的公募基金都是契约型的，但当前中国法律只允许公募基金采取契约方式募集。所以如果要成立私募基金，一定要采取股权方式，这样才没有法律障碍。