房地产股权开发基金的回拨机制

A. 有限合伙基金公司的回拨机制

所谓“回拨机制”，是指普通合伙人在已收到的管理费，以及所投资的项目退出后分配的利润中，拿出一定比例的资金存入特定账户，在基金或某些投资项目亏损或达不到最低收益时，用于弥补亏损或补足收益的机制。例如，某有限合伙私募股权基金约定，普通合伙人应留存收益的40%，在基金亏损或未能达到8%的最低收益时，用于弥补亏损或补足收益。

B. 有限合伙制私募股权投资基金公司的有限合伙制私募股权基金的核心机制

有限合伙制私募股权基金的核心机制是为专业投资人才建立有效的激励及约束机制，提高基金的运作水平和效率，以实现投资方利益的最大化。主要内容体现在以下几个方面：
1、关于投资范围及投资方式的限制
私募股权投资属于高风险投资方式，因此约束投资范围、投资方式以及每个项目的投资比例就显得尤为重要。但是，由于投资范围、投资方式的复杂和无法穷尽，实践中往往采用“否定性约束”的方式，以达到控制投资风险的目的。例如，约定不得对某一个项目的投资超过总认缴出资额20%，不得进行承担无限连带责任的投资，不得为已投资的企业提供任何形式担保，以及合伙企业的银行借款不得超过总认缴出资的40%等等。
2、管理费及运营成本的控制
实践中，通常有两种做法：第一种，管理费包括运营成本。好处是可以有效控制运营费用支出，做到成本可控。目前，为了吸引资金，很多国内的私募股权投资资金采取了这种简便的方式。第二种，管理费单独拨付，有限合伙企业运营费用由有限合伙企业作为成本列支，不计入普通合伙人的管理费用。这是国际通行的方式，管理费的数额按照所管理资金的一定百分比，通常为0.5%—2.5%，提取方式可以按季、半年或一年。
3、利益分配及激励机制
有限合伙企业的普通合伙人与有限合伙人可以就投资收益的分配方式进行灵活约定；通常而言，在预期投资收益内的部分，双方可以约定普通合伙人按照较低的比例享有收益，如超过预期收益的部分，普通合伙人可按照较高的比例享有收益，投资收益越高，普通合伙人享有的比例就越高，以作为有限合伙人对普通合伙人的奖励，由此可以促进普通合伙人积极、有效、有利的履行合伙企业事务。在国内的实践中，为了吸引到投资人，有些私募股权投资基金往往采用“优先收回投资机制”和“回拨机制”，确保在有限合伙人在收回投资之后，普通合伙人才可以享有利润分配，以保障普通合伙人与有限合伙人利益的一致性。
（1）关于“优先收回投资机制”
所谓“优先收回投资机制”，是指在基金期限届满，或某个投资项目进行清算时，合伙企业分配之前首先要确保有限合伙人已全部回收投资，或达已到最低的收益率。例如，可以约定如下收益分配方式：
首先，有限合伙人取回投入基金的全部投资；
其次，核算内部收益率（IRR），如内部收益率低于8%的，则全部投资回报按照出资比例分配给全体合伙人，此时普通合伙人按照出资额享有收益；
再次，如内部收益率高于8%，但低于10%的，其中低于8%的部分按照出资比例分配给全体合伙人，而超过8%以上的部分的20%先分配给普通合伙人，剩余80%部分则按照出资比例分配给全体合伙人；
最后，如内部收益率高于10%的，10%以内的收益按照前述原则进行分配，高于10%收益的部分的25%先分配给普通合伙人，其余75%部分再按照出资比例分配给全体合伙人。
（2）关于“回拨机制”
所谓“回拨机制”，是指普通合伙人在已收到的管理费，以及所投资的项目退出后分配的利润中，拿出一定比例的资金存入特定账户，在基金或某些投资项目亏损或达不到最低收益时，用于弥补亏损或补足收益的机制。例如，某有限合伙私募股权基金约定，普通合伙人应留存收益的40%，在基金亏损或未能达到8%的最低收益时，用于弥补亏损或补足收益。
综上，我们可以看出，无论是“优先回收投资机制”或是“回拨机制”均反应了国内普通合伙人在募集资金方面的困境，为吸引资金，在利益分配方面所作出的妥协与让步。
4、有限合伙人入伙、退伙方式及转让出资额的限制
在有限合伙私募股权基金成立后，仍可以允许新的有限合伙人入伙；通常而言，有限合伙人的入伙由普通合伙人决定，但也会设定一些限定条件，例如，限定新有限合伙人应属于合格机构投资者及相应的资金要求等。此外，还需要明确新入伙的有限合伙人的权益计算方式，或者对原合伙人的补偿方案。关于有限合伙人的退伙，实践中，合伙协议均要求有限合伙人保证在合伙企业存续期间内不得退伙。
为保证有限合伙制私募股权基金的稳定性，通常对有限合伙人转让合伙企业的出资进行一定的约束。有限合伙人转让合伙企业的出资可以分为自行转让和委托转让两种形式。“自行转让”是指有限合伙人自行寻找受让方，由普通合伙人审核并协助办理过户的方式。“委托转让”是指有限合伙人委托普通合伙人寻找受让方，并普通合伙人协助办理过户的方式。一般情况下，有限合伙人转让出资，普通合伙人均要求支付一定的手续费，而且根据转让形式的不同，手续费的费率也不同；自行转让的手续费费率较低，例如可为所转让出资额的1%，委托转让的费率较高，例如可为所转让出资额的5%；通过收取一定转让手续费，可以控制有限合伙人频繁的转让对合伙企业的出资。所收取的手续费可以作为合伙企业的收入，如普通合伙人提供居间服务的，还可以提取一定比例的居间报酬。
5、对普通合伙人的约束
在有限合伙制私募股权基金中，由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不参与有限合伙企业的运作，因此需要防范普通合伙人侵害合伙企业的利益。除本文已表述的约束机制外，对于普通合伙人还存在以下的约束措施：
（1）关联交易的限制 有限合伙企协议均禁止普通合伙人从事关联交易，以及自营及与他人合作经营与本合伙企业相竞争的业务，除非得到全体合伙人大会的批准。但允许有限合伙人同本合伙企业进行交易。
（2）新基金募集的限制 有保证普通合伙人有足够的注意力执行合伙企业的业务，私募股权投资基金一般限制普通合伙人再次募集基金的速度。
（3）跟随基金共同投资的限制
为了防止普通合伙人基于自身利益，不能客观的进行项目投资或退出，私募股权资金均限制普通合伙人跟随基金进行投资，或者限制跟随基金退出。
（4）关于基金运作情况及财务状况的定期汇报制度
对题述事项，私募股权基金均要求执行合伙事务的普通合伙人定期向有限合伙人进行报告，有限合伙人有权查阅及复印有限合伙企业的会计账簿等财务资料，有权得到投资项目的估值报告等。
6、次级合伙人首先承担亏损机制
为了满足风险厌恶型投资者的偏好，有些私募股权的基金在亏损分担上，约定由普通合伙人或者具有关联关系的有限合伙人作为次级合伙人，并以其对合伙企业认缴的出资先承担亏损。例如:其风险承担方式如下：
首先，以次级合伙人以对合伙企业认缴的出资承担亏损；
其次，如次级合伙人的出资不足以承担亏损的，再由其他合伙人按照出资份额分担。
7、委托管理机制
有限合伙制私募股权基金的合伙事务一般由普通合伙人执行，但普通合伙人也可以将合伙事务委托第三方机构执行。目前，由于我国对于外资参与设立合伙企业尚未放开，同时囿于资本项目外汇管制的限制，造成外资直接作为普通合伙人设立私募股权基金存在一定的障碍。因此，由外资参与设立基金管理公司，并通过垄断贸易安排获得普通合伙人的利润，即成为一种变通的解决方案。
普通合伙人将合伙事务委托第三方机构执行，应当遵照《合同法》关于委托合同的相关规定。但在《合同法》环境下，委托管理机制存在以下不足之处：
其一，委托关系可随时解除，法律关系不稳定。但是，如单方解除委托合同，给另一方造成损失的，应当赔偿损失。
其二，只有在基金管理公司存在过错的的情况下，才承担投资失败的法律责任，这与普通合伙人承担无限责任相比，责任较轻，约束不够。

C. 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券回化的重要手段。

房地产投资基金是从答事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。

REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系。

房地产信托投资基金是信托关系。

D. 房地产信托、房地产私募股权基金两种融资方式有什么异同怎么选择

是有很大不同的，简单一点说：信托可以分为股权型、债权型。其中股权型又分主动型、被动型。
像你所说的私募股权基金信托就属于主动型股权信托。
这个问题很复杂，有机会可以当面交流交流

E. 有限合伙制私募股权投资基金的有限合伙制私募股权基金的核心机制

有限合伙制私募股权基金的核心机制是为专业投资人才建立有效的激励及约束机制，提高基金的运作水平和效率，以实现投资方利益的最大化。主要内容体现在以下几个方面：
1、关于投资范围及投资方式的限制
私募股权投资属于高风险投资方式，因此约束投资范围、投资方式以及每个项目的投资比例就显得尤为重要。但是，由于投资范围、投资方式的复杂和无法穷尽，实践中往往采用“否定性约束”的方式，以达到控制投资风险的目的。例如，约定不得对某一个项目的投资超过总认缴出资额20%，不得进行承担无限连带责任的投资，不得为已投资的企业提供任何形式担保，以及合伙企业的银行借款不得超过总认缴出资的40%等等。
2、管理费及运营成本的控制
实践中，通常有两种做法：第一种，管理费包括运营成本。好处是可以有效控制运营费用支出，做到成本可控。目前，为了吸引资金，很多国内的私募股权投资资金采取了这种简便的方式。第二种，管理费单独拨付，有限合伙企业运营费用由有限合伙企业作为成本列支，不计入普通合伙人的管理费用。这是国际通行的方式，管理费的数额按照所管理资金的一定百分比，通常为0.5%—2.5%，提取方式可以按季、半年或一年。
3、利益分配及激励机制
有限合伙企业的普通合伙人与有限合伙人可以就投资收益的分配方式进行灵活约定；通常而言，在预期投资收益内的部分，双方可以约定普通合伙人按照较低的比例享有收益，如超过预期收益的部分，普通合伙人可按照较高的比例享有收益，投资收益越高，普通合伙人享有的比例就越高，以作为有限合伙人对普通合伙人的奖励，由此可以促进普通合伙人积极、有效、有利的履行合伙企业事务。在国内的实践中，为了吸引到投资人，有些私募股权投资基金往往采用“优先收回投资机制”和“回拨机制”，确保在有限合伙人在收回投资之后，普通合伙人才可以享有利润分配，以保障普通合伙人与有限合伙人利益的一致性。
（1）关于“优先收回投资机制”
所谓“优先收回投资机制”，是指在基金期限届满，或某个投资项目进行清算时，合伙企业分配之前首先要确保有限合伙人已全部回收投资，或达已到最低的收益率。例如，可以约定如下收益分配方式：
首先，有限合伙人取回投入基金的全部投资；
其次，核算内部收益率（IRR），如内部收益率低于8%的，则全部投资回报按照出资比例分配给全体合伙人，此时普通合伙人按照出资额享有收益；
再次，如内部收益率高于8%，但低于10%的，其中低于8%的部分按照出资比例分配给全体合伙人，而超过8%以上的部分的20%先分配给普通合伙人，剩余80%部分则按照出资比例分配给全体合伙人；
最后，如内部收益率高于10%的，10%以内的收益按照前述原则进行分配，高于10%收益的部分的25%先分配给普通合伙人，其余75%部分再按照出资比例分配给全体合伙人。
（2）关于“回拨机制”
所谓“回拨机制”，是指普通合伙人在已收到的管理费，以及所投资的项目退出后分配的利润中，拿出一定比例的资金存入特定账户，在基金或某些投资项目亏损或达不到最低收益时，用于弥补亏损或补足收益的机制。例如，某有限合伙私募股权基金约定，普通合伙人应留存收益的40%，在基金亏损或未能达到8%的最低收益时，用于弥补亏损或补足收益。
综上，我们可以看出，无论是“优先回收投资机制”或是“回拨机制”均反应了国内普通合伙人在募集资金方面的困境，为吸引资金，在利益分配方面所作出的妥协与让步。
4、有限合伙人入伙、退伙方式及转让出资额的限制
在有限合伙私募股权基金成立后，仍可以允许新的有限合伙人入伙；通常而言，有限合伙人的入伙由普通合伙人决定，但也会设定一些限定条件，例如，限定新有限合伙人应属于合格机构投资者及相应的资金要求等。此外，还需要明确新入伙的有限合伙人的权益计算方式，或者对原合伙人的补偿方案。关于有限合伙人的退伙，实践中，合伙协议均要求有限合伙人保证在合伙企业存续期间内不得退伙。
为保证有限合伙制私募股权基金的稳定性，通常对有限合伙人转让合伙企业的出资进行一定的约束。有限合伙人转让合伙企业的出资可以分为自行转让和委托转让两种形式。“自行转让”是指有限合伙人自行寻找受让方，由普通合伙人审核并协助办理过户的方式。“委托转让”是指有限合伙人委托普通合伙人寻找受让方，并普通合伙人协助办理过户的方式。一般情况下，有限合伙人转让出资，普通合伙人均要求支付一定的手续费，而且根据转让形式的不同，手续费的费率也不同；自行转让的手续费费率较低，例如可为所转让出资额的1%，委托转让的费率较高，例如可为所转让出资额的5%；通过收取一定转让手续费，可以控制有限合伙人频繁的转让对合伙企业的出资。所收取的手续费可以作为合伙企业的收入，如普通合伙人提供居间服务的，还可以提取一定比例的居间报酬。
5、对普通合伙人的约束
在有限合伙制私募股权基金中，由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不参与有限合伙企业的运作，因此需要防范普通合伙人侵害合伙企业的利益。除本文已表述的约束机制外，对于普通合伙人还存在以下的约束措施：
（1）关联交易的限制 有限合伙企协议均禁止普通合伙人从事关联交易，以及自营及与他人合作经营与本合伙企业相竞争的业务，除非得到全体合伙人大会的批准。但允许有限合伙人同本合伙企业进行交易。
（2）新基金募集的限制 有保证普通合伙人有足够的注意力执行合伙企业的业务，私募股权投资基金一般限制普通合伙人再次募集基金的速度。
（3）跟随基金共同投资的限制
为了防止普通合伙人基于自身利益，不能客观的进行项目投资或退出，私募股权资金均限制普通合伙人跟随基金进行投资，或者限制跟随基金退出。
（4）关于基金运作情况及财务状况的定期汇报制度
对题述事项，私募股权基金均要求执行合伙事务的普通合伙人定期向有限合伙人进行报告，有限合伙人有权查阅及复印有限合伙企业的会计账簿等财务资料，有权得到投资项目的估值报告等。
6、次级合伙人首先承担亏损机制
为了满足风险厌恶型投资者的偏好，有些私募股权的基金在亏损分担上，约定由普通合伙人或者具有关联关系的有限合伙人作为次级合伙人，并以其对合伙企业认缴的出资先承担亏损。例如:其风险承担方式如下：
首先，以次级合伙人以对合伙企业认缴的出资承担亏损；
其次，如次级合伙人的出资不足以承担亏损的，再由其他合伙人按照出资份额分担。
7、委托管理机制
有限合伙制私募股权基金的合伙事务一般由普通合伙人执行，但普通合伙人也可以将合伙事务委托第三方机构执行。目前，由于我国对于外资参与设立合伙企业尚未放开，同时囿于资本项目外汇管制的限制，造成外资直接作为普通合伙人设立私募股权基金存在一定的障碍。因此，由外资参与设立基金管理公司，并通过垄断贸易安排获得普通合伙人的利润，即成为一种变通的解决方案。
普通合伙人将合伙事务委托第三方机构执行，应当遵照《合同法》关于委托合同的相关规定。但在《合同法》环境下，委托管理机制存在以下不足之处：
其一，委托关系可随时解除，法律关系不稳定。但是，如单方解除委托合同，给另一方造成损失的，应当赔偿损失。
其二，只有在基金管理公司存在过错的的情况下，才承担投资失败的法律责任，这与普通合伙人承担无限责任相比，责任较轻，约束不够。

F. 房地产私募基金如何退出投资项目

房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方内式针对基金对拟上市房地容产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时回间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业答间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

G. 私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式

1、房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全专、账目清晰，没有属重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
4、项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。

H. 有限合伙基金，贷款给一家房地产企业，基金通过收购股权，与开发商约定期限溢价回购，并签署了债务优先偿

这里存在诸多风险点和疑问点

首先，贷款给企业选择股权+回购的形式最好的是项目公司是一家崭新的公司，在贷款之前签署不新增对外借款协议，保管公司的印鉴，这样他就不能以公司的名义贷款，就不存在负债表外的隐性债务了；如果贷款的企业是一家有着经营历史，且有一定经营年限的公司，这里采用股权收购+回购的形式就存在一定的风险，股权收购贷款的这种方式好处在于，你以股东的身份参与公司管理，及对重大事项有管理能力，但一旦贷款人出现违约，甚至是无法还款，跑路等情况，你所签署的回购条款无法履约的情况下，你在未收购公司之前所产生的隐性债务问题就会暴露（因为你在未收购之前，贷款人可能已经以公司的名义进行贷款，但并没有写入资产负债表当中），你所收购的公司必须承担这些隐性债务。

其次，如果上述内容是后者，那么重点就是在收购之前要做好隐性债务的核查，收购事宜的澄清，以及签署相关具备排他，对赌等等的条款。重点是有目的、有针对性地进行并购前的隐形债务调查核实工作。调查核实可以采取以下三种具体的方法，这种调查核实可以由并购方自己进行，也可以委托他方进行，也可以要求被收购方出具真实有效的证明其隐形债务的证据，当然最好是委托律师进行调查核实。

1. 调查了解近两年来被收购企业与其业务单位之间的业务往来，查明被收购企业有无违约行为，查明被收购企业的担保情况，及有无可能承担担保责任。

2. 对被收购房企的交房情况，预售房的建设情况，是否项目无法按期交房，未有《商品房预售许可证》的情况下销售房产（卖楼花，团购），是否有不符合国家规定的购买者提前预支商品房销售款，这些情况会否导致退房，造成隐性债务的增加。

3. 及时用公告形式对外发布信息，通过社会反馈途径了解被并购企业的隐形债务问题。《公司法》第184条第3款规定：“公司合并，应当由合并方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单，公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告三次。”收购方应利用此条规定及时、有效地发布公告，以其向社会公开信息，将被并购企业的债务包括隐形债务问题作全面、详实的了解。

然后，收购时与对方协议预留部分并购费，在一定期限内(可规定为一年)，被收购方如未承担被并购企业的隐形债务，则到期支付预留的并购费，如承担了隐形债务，则用预留的并购费承担。

最后，在采取以上措施后仍未及时发现隐形债务，在双方签署相关收购协议后，因被收购企业应承担的隐形债务数额很大，超过预留的并购费，则收购方应及时以重大误解或欺诈为由提起诉讼，要求法院宣告并购协议无效或撤销股权收购协议，避免经济损失。

作为有限合伙基金从事债类投资，因其没有金融牌照，载体本身就存在较大风险，关于隐性债务，一定要按照步骤，切切实实的做，排除隐性债务的管理风险，同时重点在实际抵押物上下工夫，比如价值，流动性等等。预留一段变现的空间，保证你能到期如约兑付给投资者。