① 我国房地产融资的渠道包括哪些 各有什么特点
自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。
企业合作融资
房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。
债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。
房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。
② 我国房地产金融政策体系的特点是什么
房地产金融政策体系的特点：
⑴有政府的财力支持和信用保证。
⑵不以追求利润最大化为目的。
⑶具有特殊的融资机制。政策性金融机构的融资机制既不同于商业性金融机构，也不同于政府财政。它的资金来源除了国拔资本外，主要通过发行债券、借款和吸收长期性存款获得，是高成本负债，而它的资金运用则主要是长期低息贷款，通常都是商业性金融机构所不愿或无法经营的，这样的负债和资产结构安排是通过由国家进行利息补贴、承担部分不良债权或相关风险等来实现的。但是，政策性金融机构的融资又明显不同于财政，它的基本运作方式是信贷，通常情况下要保证资金的安全运营和金融机构的自我发展能力，因此，在符合国家宏观经济发展和产业政策要求前提下，行使自主的信贷决策权，独立地进行贷款项目可行性评价和贷款审批，以保证贷款的安全和取得预期的社会经济效益以及相应的直接经济效益。
⑷具有特定的业务领域，政策性金融机构不与商业性金融机构进行市场竞争，它的服务领域或服务对象一般都不适于商业性金融机构，而是那些受国家经济和社会发展政策重点或优先保护，需要以巨额、长期和低息贷款支持的项目或企业。
③ 房地产企业财务风险具体的特点有哪些
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。
(2)投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。
由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟;市场调研有误，产品上市后滞销、落后;投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理;负债率过高造成债务负担沉重;技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。
(3)资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，
由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、房地产企业财务风险的防范
(1)合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。
(2)实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。
(3)实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。
在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费;企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
(4)提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力;不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
④ 房地产债劵和房地产股票的区别是什么
购买房地产债劵属于债权，到期还本付息，风险小，收益相对较低；购买房地产股票属于股权，没有固定收益，风险大，有时候能获得很高的收益，有时候可能赔本。应根据自己承受风险的能力选择投资方式
⑤ 房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等
新修订的《企业债券管理条例》有望于今年下半年推出。修订的条例将有三大突破：企业债券的发放将由过去的审批制变为审核制，企业发债和利率将进一步市场化，明确规定企业债券信用等级的差异对债券利率的影响。过去企业发债的程序是，国家先批项目，再批额度，然后才能发行债券。修改后的程序将是企业自己报项目，只要符合发债必备条件，原则上就可以发行债券。过去规定如果企业是发行三年期债券，其利率不得高出同期银行存款利率的40％。在新的条例中，这个限制将有所放宽。明确规定企业债券信用等级差异，意味着企业债券将为优秀的民营企业打开直接融资的另一条渠道。 债券利率市场化也将会吸引更多对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，为房地产企业打开一个新的融资渠道。发行企业债券可以缓解房地产开发企业巨大的资金压力。按照中国人民银行的规定，企业债券利息应不得高于同期银行存款利率的40％，经过此前的8次降息，目前的银行利率已基本接近谷底，在这种情况下，非常有利于房地产企业发行长期债券进行债权性融资。按照此前的政策，我国房地产企业的由于种种特征，不易取得较高的资信等级，增加了发行债券的难度。这些特征是：区域性明显；不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大；受各地政府法规及政策管制影响大；与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系；房地产企业还普遍存在资金实力不足的问题，过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高。但债券利率市场化以后，房地产企业就可以根据目前行业高风险高回报的特点，确定较高的债券利率，以吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，这样既满足了我国快速发展的房地产业对资金的巨大需求，也开辟了境外资金进入中国房地产业的新渠道。
⑥ 房地产理财产品的特点与优势
股票与现货黄金的区别
一、 股票属于区域性市场，黄金是国际市场
二、黄金市场每天的成交量比股票大很多，（ 3万亿美金；150亿人民币）
三、 股票容易受庄家或集团操控
四、 从交易时间来看，股票是4小时交易，黄金是24小时交易
五、 从交易规则来看，股票只能买涨，黄金可买涨买跌
六、 股票有涨跌限制（A、B股10%），黄金没有
七、 股票没有杠杆，黄金的杠杆为1：100，利润丰厚
八、 从品种来说，股票有一千多支，选股比较麻烦，黄金产品单一，比较容易分析
九、 上市公司可能因经营不善而清盘，化为乌有；黄金则永远存在，而且一直是国际货币体系中很重要的组成部分
十、 股票是100%的资金投入，黄金是1%的保证金投入
十一、 股票是T+1;黄金是T+0
期货与现货黄金的区别
一、 期货是一种未来必须履行的合约，交割时间必须是确定的；现货黄金是24小时随时交易
二、 国内起火时区域性市场；黄金是国际市场
三、 从交易时间来看，期货交易是4小时；黄金24小时
四、 做市商和交易所不同：期货交易一般是在期货交易所里进行集中的撮合交易；现货黄金并不存在集中撮合式交易
五、 期货是在交易所由所以交易者集中竞价形成价格；现货黄金的价格是由黄金做市商报出买卖价格
六、 从交易对象是否特定来说，期货的交易对象不特定，在交易所里任何一个做反方向交易报单的投资者都可能是他的交易对象；现货黄金的交易对象就是固定的黄金做市商
七、 期货合约有到期日，不能无限持有；黄金则可以无限持有
债券与现货黄金的区别
一、 收益不同。债券是获得利息收入，利息固定；黄金是从价格差获利
二、 流动性来说，债券有1年内的但多数期限较长，有的达到几十年之久，变现慢；现货黄金可随时变现
权证与现货黄金的区别
一、 权证有涨跌停限制，黄金没有
二、 权证有到期日，黄金不受时间限制
三、 权证的标的资产种类繁多，黄金产品单一
外汇与现货黄金的区别
一、 外汇每天的价格波动小，黄金价格波动大
二、 外汇种类繁多不利于分析，黄金品种单一
三、 外汇市场每天的成交量不如黄金大，（1万亿美元；3万亿美元）
四、 外汇市场也存在操纵的情况
基金与现货黄金的区别
一、 基金是把钱交给别人去理财，不能自己控制；黄金投资可以完全由自己来掌握
二、 股票型基金和大盘是同涨同跌的关系
三、 债券型基金收益低
四、 基金流动性差变现能力差，投资周期长；黄金变现快
还有不懂的可加我详细咨询。
⑦ 什么是房地产金融 房地产金融的特点和作用
房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。
房地产金融的特点
(一)集中性
房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。
(二)资金周转期长
房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。在流通领域，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房;若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。
(三)资金运动固定性
房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。在交换上，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。
(四)资金增值性
一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。
(五)风险性
在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况，或者由于投资决策原本就存在错误，因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回;又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生，导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在，从而难以收回融出的房地产资金;此外，在房地产金融活动中，由于种种原因，致使债务人不能偿还贷款本息，或者证券发行者到期不能偿付本息，也会发生房地产金融财务风险。
房地产金融的作用
房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。
(一)为房地产开发经营提供了资金保障
首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。
其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。
再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。
金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。
金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。
金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。
在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。
⑧ 投资房地产债券需要注意哪些
首先，要了解债券基金的投资范围。债券基金主要通过投资债券市场获利。增强版类债券基金虽然能权通过“打新股”“投资可转债”等投资于股市，却有严格的比例限制。
其次，应关注债券基金的交易成本。不同债券基金的交易费用会相差不少。如老债券基金多有申购、赎回费用，而新发行的债券基金大多以销售服务费代替申购费和赎回费，且销售服务费是从基金资产中计提，投资者无需支付。
最后，不要对债券基金收益期望过高。债券基金属于低风险、低收益的投资品种。目前债券基金的纯债市收益率约4%，债券回购和盘中交易能够提升收益率1个至2个百分点，因此通过债券基金获取6%左右收益是可能的。