万科为什么选择海外发行债券

A. 万科债券投票结果

只能找到相关采访！

万科集团(000002，SZ)董事长王石曾说过，万科将在2009年真正发力，而未来五到十年，万科将占有全国市场销售份额的5％。该公司刚刚公布的2007年中报显示，继去年销售额超过200亿元之后，今年上半年万科销售面积达到213.2万平方米，销售金额达到174.7亿元，以下半年房地产销售通常更红火的惯例而言，今年万科完成销售额400亿元预计不成问题。

王石所说的真正发力，其底气应该来自集团的住宅产业化加速。万科住宅产业化发轫于上海，近日，记者就有关话题走访了主抓此项业务的万科集团副总经理、上海万科董事长刘爱明。

《中国经营报》：住宅产业化给万科和中国房地产行业到底带来什么？

刘爱明：万科住宅产业化的第一个项目是位于浦东的万科新里程，用PC(混凝土预制技术)方式再加上装修房的理念来做的。现在楼宇结构已通过政府验收，正在进行装修，总建面积1.44万平方米。

与传统住宅建筑相比，PC建造方式能够最大程度地改善结构精度、解决墙体开裂等问题。我们有一些数据，如混凝土表面平整度偏差小于0.1％，外墙瓷片拉拔高度提高9倍，外墙维护体系耐久性从传统材料的20年，提高到70年甚至是更长时间——以前我们国家不少房子20年、30年就不得不拆掉，新的技术最终能让客户和社会受益，当然开发企业也一定会受益。

《中国经营报》：原来都说万科人见面谈营销谈管理，最近王石董事长说，万科人现在见面总是谈技术。

刘爱明：是的。因为万科住宅产业化有较高的技术要求，而原来在开发企业里这些技术仅限于工程部门懂，现在搞产业化了，整个公司上下都需要学习、了解。近期万科制定了PC战略，如今年上海万科新开工公寓采用PC的比例是35％，2008年将达到60％，到2009年达到80％。之所以只是80％，只是因为还有20％的房子技术上不合适采用PC方式。为了实现这个宏大的目标，我日常工作除了投资战略外，全部精力都会放在住宅产业化上面。

《中国经营报》：万科的住宅产业化为什么选择在上海？

刘爱明：这是多种因素造成的，首先要感谢上海市政府的支持，万科在提出这个计划后，和一些城市政府都有过沟通，上海市最为重视，主动找到万科；第二，住宅产业化必须要有PC厂，万科到处找，结果发现上海有现成的；第三，还需要找上规模的建筑公司承建，但当时其他大公司对这个项目兴趣不大，只有上海建工非常积极，所以决定落户上海。至于首个项目选择浦东万科新里程，是因为万科在浦东项目非常集中，便于产业化，今后还会在浦东继续增持土地。

《中国经营报》：外界有人在质疑万科囤地，你怎么看？近年你们也一改惯例开始频频高价拿地，为什么会发生这种变化？

刘爱明：万科不会囤地。2004年我们确定了一个“均好中加速”战略，要求拿地后快速开发，加快项目快速周转率。尽管囤地可能会获得更高利润，但财务报表一定很难看。另外，该战略也是为了避免风险，因为提高资金周转率，会提高抗风险能力，使企业更健康地发展。万科的拿地原则是，没有哪块土地是不惜代价志在必得的，所有拿下地块的价格都在计划以内。

《中国经营报》：有传言说，国内某家正在高速扩张的知名房企邀请你过去当总裁？

刘爱明：说实在的，有很多猎头公司找我，但我相信万科是职业经理人最好的归宿，是职业经理人的不二选择。我在万科有很多挑战性的目标，比如2009年上海公司80％新开工公寓实现PC方式建筑，就是其中一个。

B. 中国房地产企业密集“出海”为啥

随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。

中国国家发改委不足一月分两次批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记。

Wind金融数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。

“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。

宋杰表示，中国房企海外发债近期已经出现了监管层面的限制。中国国家发展改革委和财政部近日也联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。

内容来源：凤凰网

C. 万科发行可转换债券属于债务融资吗债务与债券融资的区别万科债务融资的案例有哪些

属于债务融资，只是可转换债券具有期权的属性，使得债务可在特定时间用约的的价格转换成股权。主要区别在于债券融资实际上是债务融资的一种形式。
【债券发行与上市】
┌──────┬────────────────────────────┐
｜债券发行年度｜债券发行方案 ｜
├──────┼────────────────────────────┤
｜ 2008-09-05 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:112006 ｜
｜ ｜债券简称:08万科G2 ｜
｜ ｜发行方式:采取网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售相 ｜
｜ ｜结合的方式。 ｜
｜ ｜预计发行规模(万元): 150000.00 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 290000.00 ｜
｜ ｜预案公布日: 2008-09-02 ｜
｜ ｜开始发行期: 2008-09-05 ｜
｜ ｜结束发行期: 2008-09-09 ｜
｜ ｜债券到期日: 2013-09-05 ｜
｜ ｜上市日期 : 2008-09-18 ｜
├──────┼────────────────────────────┤
｜ 2008-09-05 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:112005 ｜
｜ ｜债券简称:08万科G1 ｜
｜ ｜发行方式:采取网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售相 ｜
｜ ｜结合的方式。具体发行安排将根据深交所的相关规定进行。 ｜
｜ ｜预计发行规模(万元): 300000.00 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 300000.00 ｜
｜ ｜预案公布日: 2008-09-02 ｜
｜ ｜开始发行期: 2008-09-05 ｜
｜ ｜结束发行期: 2008-09-09 ｜
｜ ｜债券到期日: 2013-09-05 ｜
｜ ｜上市日期 : 2008-09-18 ｜
├──────┼────────────────────────────┤
｜ 2004-09-24 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:126002 ｜
｜ ｜债券简称:万科转2 ｜
｜ ｜发行方式:采用向原A股股东优先配售，原A股股东放弃部分再采 ｜
｜ ｜用网下对机构投资者发售和深交所交易系统网上定价发行相结合｜
｜ ｜的方式进行。 ｜
｜ ｜预计发行规模(万元): 199000.00 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 199000.00 ｜
｜ ｜募资净额(万元): 196105.47 ｜
｜ ｜预案公布日: 2003-09-09 ｜
｜ ｜开始发行期: 2004-09-24 ｜
｜ ｜结束发行期: 2004-09-24 ｜
｜ ｜债券到期日: 2009-09-24 ｜
｜ ｜停止交易日: 2006-04-07 ｜
｜ ｜转股开始日: 2005-03-24 ｜
｜ ｜转股结束日: 2009-09-24 ｜
｜ ｜上市日期 : 2004-10-18 ｜
├──────┼────────────────────────────┤
｜ 2002-06-13 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:125002 ｜
｜ ｜债券简称:万科转债 ｜
｜ ｜发行方式:本次万科转债发行采用向原A股股东优先配售，原A股 ｜
｜ ｜股东放弃部分再采用定价抽签方式发行，发行采用网下对法人投｜
｜ ｜资者发售和深交所交易系统网上定价发行相结合的方式进行 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 150000.00 ｜
｜ ｜募资净额(万元): 147513.84 ｜
｜ ｜预案公布日: 2001-07-12 ｜
｜ ｜开始发行期: 2002-06-13 ｜
｜ ｜结束发行期: 2002-06-13 ｜
｜ ｜债券到期日: 2007-06-13 ｜
｜ ｜停止交易日: 2004-04-20 ｜
｜ ｜转股开始日: 2002-12-13 ｜
｜ ｜转股结束日: 2007-06-12 ｜
｜ ｜上市日期 : 2002-06-28 ｜
└──────┴────────────────────────────┘

D. 为什么某些外国公司认为发行债券比发行股票实惠

债券融资的成本是债券利息，股权融资的成本是股息。从经济学的角度，一个企业只有股息高于债息，他才有存在的必要。因为债息是股息的机会成本，如果你自己经营企业无法赚到比把钱借给别人收取的利息更多的钱，你还经营企业做什么呢？

也就是说，你经营企业，你认定你的企业未来股息收入是会高于债息收入的。那么你进行股权融资的成本（股息）就是高于债券融资的成本（债息），所以股权融资是不划算的，所以在外国，通过股权融资的情况并不普遍。

当然情况也不是绝对的，因为股权融资与债券融资，融资方和出资方的风险与收益是不一样的，实现方式也是不一样的，所以两种形式才会同时存在。

E. 万科为什么发行公司债券

因为房地产公司的特性，使其都需要强大的现金为后盾，开发一个房地产项目，从拿地开始、到工程施工等都需要占用现金，要一直到预售了才能回笼现金流；所以房地产公司的负债率都比较高；房地产公司在销售成品之前就需要向银行借贷，即间接融资；如果是上市公司，它一般也会通过发行债券来直接融资，其成本还要低于向银行借贷的间接融资。

参考资料：玉米地的老伯伯作品，拷贝请注明出处 。

F. 万科发行公司债券属于何种性质筹资

债务资本筹资。理由如下:万科公司发行的债券不能无条件避免的交付现金或其他金融资产的合同义务。也就是说到了点必须还本付息，因此，债务资本筹资具有财务风险大，筹资成本小的特点。而权益资本筹资具有财务风险小，筹资成本大的特点。

G. 为什么我国公司优先发股票,国外公司优先发行债券

发行股票的长处：企业和投资者共同承受企业经营风险，所针对的投资者风险偏好可以更广泛；发行的股票企业一般不承担回购义务；发行价由预期收益决定；发行股票募集的资金不需要支付利息并可永久使用。
短处：根据发行比例出让部分公司控制权，存在未来被恶意收购的风险；企业运作获得的收益理论上应与所有股东分享。

发行债券的长处：相对能保持公司控制权和独立性；若企业运作获得的收益若大于票面利率则剩余收益归于企业及股东。
短处：募集总量由企业财务状况决定；募集的资金有使用期限并需支付利息；因为按期获得利息，针对的投资者一般偏好稳健，所以对公司信用和稳定性有更高要求。

除去企业战略对以上优劣点的衡量与偏好，另一个造成这个区别的因素是中国债券市场的流动性不足，导致投资者为保障流动性而情愿选择其他投资标的，同时近年来上市或筹划上市的企业主要为成长型企业，其行业前景、企业运作的稳定性及财务状况存在较大不确定性，并不适合发行债券。

H. 为什么国外公司筹资方式优先选择借款，其次是发行债券，后发行股票

资金成本由高到低一般是：普通股，留存收益，优先股，发行债券，长期借款。所以国外公司会按你所说的顺序筹资。但是国内由于证券监管不到位，所以发行股票的资金成本很低，所以都抢着发行股票筹资，甚至很多在境外上市的公司都想返回沪深上市。

I. 企业为什么要发行企业债券如何选择债券发行种类和发行条件

企业在生产经营过程中，可能会由于种种原因需要使用大量资金，如扩大业务砚模，筹建新项目，兼并收购其他企业，以及弥补亏损等。在企业自有资金不能完全满足其资金需求时，便需要向外部筹资。通常，企业对外筹资的渠道有三个：发行股票，发行债券和向银行等金融机构借款。 由于股票经常是溢价发行，故股票筹资的实际成本较低，而且筹集的资金不用偿还，没有债务负担。但股票发行手续复杂，前期准备时间长，还要公布公司财务状况，受到的制约较多。此外，增发股票还导致股权稀释，影响到现有股东的利益和对公司的控制权。 向银行等金融机构借款通常较为方便，能铰快满足企业的资金需求，但信贷的期限一般较短，资金的使用范围往往受到严格的限制，有时信贷还附有一定的附加条件。而已，在企业经营情况不佳时，银行往往不愿意提供贷款。 相对而言，发行债券所筹集的资金期限较长，资金使用自由，而已购买债券的投资者无权干涉企业的经营决策，现有股东对公司的所有权不变，从这一角度看，发行债券在骨程度上弥补了股票筹资和向银行借款的不足。因此，发行债券是许多企业非常愿意选择的确筹资方式。但是，债券筹资也有其不足之处，上要是由于公司债券投资的风险性较大，发行成本一般高于银行贷款，还本付息对公司构成较重的财务负担。企业通常权衡这三种方式的利弊得失后、再选择最恰当的形式筹集所需资金。 企业在决定通过债券筹集资金后，接着就要考虑发行何种类型的债券以及发行债券的条件。债券发行的条件指债券发行者发行债券筹集资金时所必须考虑的有关因素，具体包括发行预、面值、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、有无担保等，由于公司债券通常是以发行条件进行分类的，所以，确定发行条件的同时也就确定了所发行债券的种类。适宜的发行条件可使筹资者顺利地筹集资金，使承销机构顺利地销售出债券，也使投资者易于做出投资决策。在选择债券发行条件时，企业应根据债券发行条件的具体内容综合考虑下列因素： 1. 发行额。债券发行额指债券发行人一次发行债券时预计筹集的资金总量。企业应根据自身的资信状况、资金需求程度、市场资金供给情况，债券自身的吸引力等因素进行综合判断后再确定一个合适的发行额。发行额定得过高，会造成发售困难：发行额太小，又不易满足筹资的需求。 2. 债券面值。债券面值即债券系面上标出的金额，企业可根据不同认购者的需要，使债券面值多样化，既有大额面值，也有小额面值。 3. 债券的期限。从债券发行日起到偿还本息日止的这段时间称为债券的期限。