美國房地產信託基金的高分紅陷阱

『壹』 大家知道國內首隻投資美國房地產信託憑證（REITs）的基金是哪只基金嗎

國內首隻投資美國房地產信託憑證（REITs）的基金鵬華美國房地產證券投資基金於8月9日獲准發行。已經在國外發展了30多年的REITs（「房地產信託憑證」的簡稱），此類產品在國內的兩個交易所均沒有上市。
鵬華基金國際業務負責人介紹，相當於股票的REITs上市交易都在美國三大交易所掛牌，目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。REITs在稅收上享有上市公司沒有的優勢，不用支付企業所得稅和資本利得稅。通過分析歷史數據可以看到，持有商業地產和住宅地產是最好的抗通脹投資品種之一，其收益遠遠超過美國的通脹率，過去35年，新華富時美國房地產協會發的權益性REITs指數的年化收益率為13.98%，超過了同期美國標普500指數的11.17%。
據記者了解，因投資者對REITs較為陌生，為利於這類品種在國內市場的傳播普及，鵬華基金敢去美國抄底，現已向有關部門提交了「鵬華基金REITs銳馳」的中文商標注冊。

『貳』 小美向父母借錢購買了高分紅的REITS屬於好負債嗎

不屬於好負債，因為不能夠借貸投資，不然出現虧損以後會造成自身心態的不穩定，以至於出現短期持有或者不理智交易。

『叄』 怎麼投資美國房地產基金

美國房地產基金一般指美國房地產信託投資基金。
20世紀90年代以來，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts, 以下簡稱REITs）在美國迅猛發展，像一顆冉冉升起的新星，魅力無窮，在房地產界和投資界引起很大反響，逐步成為商業房地產投資的主流。越來越多的房地產通過REITs實現證券化，像沃爾嗎、洛克菲勒中心、甚至連監獄等政府的房地產都紛紛通過證券化，成為公眾產權。

1 基金錶現
投資在房地產信託投資基金有如買入公司股票，或其他種類基金一樣，價格可升可跌，亦有[綜合]指數反映整體表現，有如一些常見的金融及股票指數如s&p五百，羅素二千，納斯特等。以近二十年的平均回報計，房地產信託投資基金[綜合]指數顯示約有百分之十一回報。但若表現，尤以短期不多於三年的，則有百分之十三餘（二000年指數更升了百分之二十五）。

2 基金種類
主要有直接投資物業（equity），有些則投資房地產借貸（debt），有些兩類都有，分別在結構，回報及風險等層面。至於哪種類有較好表現亦沒有定案，長期（十至二十年）以直接投資物業的房地產信託基金為優勝，約百分之十二三的年回報，短期（尤以過去一年）則投資房地產借貸的房地產信託基金有較好業績，差不多約百分之五十，這些回報包括資產升值及定期收入。

3 資產值
根據資料及統計，整體上市的房地產信託基金共擁有約三千四百億美元資產，其中直接投資物業的房地產信託基金佔九成，即三千億元左右，剩下的大部分屬於投資房地產借貸的房地產信託基金。此外，這三千四百億美元資產包括一些現金，票據及非房地產收益等， 實占約二千五百億美元。

4 購買方式
目前國內有很多國外地產交易平台，同時，還有相關股票可以購買。

『肆』 美國房地產信託投資基金指數知多少

場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元（截止*月*日），涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。

『伍』 房地產信託投資基金的投資

REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢,因而已成為中小投資者間接投資房地產的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關性較低,在投資組合中配置一部分不動產基金,可優化投資組合,有效分散單一投資證券市場的風險。國內投資者可以通過參與境內基金公司發行的專注於房地產投資的QDII基金,間接投資海外的房地產項目。
從國內實戰經驗看，以不低於60%的資產投資美國上市交易REITs的鵬華美國房地產基金已首戰告捷。Wind數據顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來凈值增長率已達4.7%，一季度在同類QDII產品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產基金逆市收獲1.75%，在55隻QDII產品中高居榜首，成為同期少數能夠賺錢的QDII基金之一。
由於國內房地產政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，風險比較集中，我們覺得在這種情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產證券化的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。
美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業收益情況。
REITS的法規歷程，中國發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個特點，第一，資產質量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標准比國內證券是要低的。
它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業准則，包括運營先進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。
在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業，由於時間關系簡單講一下房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的周期講，我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，進入的是第二個階段行業內的大規模的整合階段，REITS之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。

『陸』 目前美國經濟復甦，為何嘉實全球房地產基金還一直在跌，我買了只有兩三個星期，已經跌了百分之七至八。...

市場有點過度擔憂美國QE提前退出影響剛剛復甦的房地產，所以近期美國房地產股票下跌的都很多。個人覺得屬於過度反應，過段時間應該會平息下來了，跌下去的應該會很快回來。

『柒』 想買嘉實全球房地產基金，該基金投資海外優質REITs,誰了解 當前海外REITs的收益情況

股市震盪、債市收益偏低、銀行理財產品深陷降息潮，在目前缺乏好的投資品種的金融市場環境下，基金、信託等機構正在掀起新一輪商業地產投資熱潮，地產基金投資又熱起來了，市民有望借道這些投資產品分享海外或國內商業地產的長期投資收益。
不動產投資領域資深人士表示，當前深陷宏觀調控下的國內房市前幾年的高回報率已成「過眼雲煙」，相對傳統直接買賣的方式，不動產投資的精髓更在於通過優質地段房地產產生的現金收益促進財富的增長。
據悉，本周開始發行的嘉實全球房地產基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金產品。與國內現有的房地產信託主要發揮房地產開發融資功能不同，國外REITs多從事不動產經營、管理業務，其收益主要來自投資不動產的「固定租金+房產增值」雙盈利模式。
彭博數據統計顯示，從2002年到2011年，在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高於國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現金收益來源的收益佔比約44%。
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嘉實全球房地產基金6月25日—7月20日公開發售，該基金旨在通過投資高流通性的全球房地產證券，為國內投資者分享海外房市投資相對穩定的現金流和資本增值收益。基金境內託管行為中國農業銀行，擬任基金經理蔡德森。
據介紹，作為瞄準海外商業地產及收益型不動產的基金產品，嘉實全球房地產基金主要投資於美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及香港等發達國家及地區的優質REITs（房地產投資信託收益憑證），輔以REIT ETF和RECOs（房地產行業上市公司股票）等房地產證券，以全面把握海外房產投資機遇；其中現金流收益明顯的REITs投資占基金總資產比例60%以上。
不動產領域資深人士指出，不同於直接買賣的傳統房市投資，在國外REITs是以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者資金的信託基金。由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並和商戶簽訂長期穩定增長的租約，通過「固定租金+地產溢價」雙盈利模式獲得長期穩定增長的投資收益。簡而言之，借道嘉實新基金投資REITs，效果類似於僅需5000元便從歷史收益看，REITs過去30年分紅收益率約在4%-12%之間，平均接近7% ，遠高於市場上各類理財產品。而相比於金融市場其他指數，REITs指數表現同樣可圈可點。數據顯示，從1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指數累計漲幅達到427.31%，遠超過同期MSCI全球股票指數、標普500以及全球債券指數漲幅，REITs收益傲視市場其他產品。
伴隨著嘉實全球房地產基金的發行，近期海外房地產投資也持續傳來佳音。最新消息顯示，美國30年期房貸利率已跌至3.79%，創下歷史新低；在房貸成本明顯下滑、歐債危機持續發酵影響下，REITs憑借長期穩定收益，成為成長趨勢最為明確的行業。數據顯示，今年來截至5月2日，流入美國不動產相關基金的資金超過62.17億美元，高於去年一整年凈流入的61.78億美元。在海外REITs多頭行情可期的背景下，借道嘉實新基金遴選全球REITs，有望以較小成本分享海外商業地產長期投資價值，實現「小資金」撬動「大財富」的夢想。
可集資分享海外商業地產長期收益
此外，對於投資者而言，在股市風險過高、債市賺錢效應不佳的情況下，穩定突出的收益能力，更是其對REITs投資的關注所在。在海外成熟市場，商業地產收益權大部分歸REITs所有，包括固定租金收益與地產溢價的資本利得。一般來說，海外很多國家或地區都規定，REITs需要將90%的租金收益以分紅方式分配給投資者。數據統計顯示，過去30年來，REITs分紅收益率在4%-12%之間，平均接近7% ，遠高於市場上各類理財產品。同時，受益於稅收減免及監管上的一些優惠政策，REITs的回報率通常高於固定收益債券以及直接投資房地產的收益。統計顯示，1993年12月~2003年1月間，美國REITs的年均股息率達6.96%，而同期標准普爾500指數則僅為1.79%。
目前，伴隨著REITs投資市場的崛起，赴海外投資房產逐漸成為一種潮流趨勢。對於多數普通投資者來說，直投海外樓市面臨投資門檻較高、信息不對稱、流動性較差等多重因素困擾。而嘉實全球房地產基金的發行，通過遴選全球優質REITs，覆蓋多個投資區域、多種物業形態(寫字樓、工業廠房、購物中心、飯店、公寓、醫療中心等)，降低與房地產市場周期以及傳統股債兩市投資的關聯性，為投資者提供一個一條掘金全球「第三大投資勢力」、分享海外商業地產長期投資價值的「快車道」。

『捌』 美國房地產信託投資基金指數（REITs）知多少

REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，通過多角化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資，有效地降低風險，取得較高的收益，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
通俗地說就是投資者把錢集資起來買一些物業，然後把這些物業交給專業的"REITS"公司來管理。物業收的租金和其他收入、包括物業升值的收益，扣掉費用，再回歸給投資者。
市場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元，涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。

『玖』 如何使用信託架構進行海外投融資

企業使用信託工具進行海外融資

在海外，信託充分利用其制度創新的優勢，在貨幣市場、資本市場和實物市場都形成了其獨特的信託工具，便利了企業進行融資。

一是單位投資信託（Unit Investment Trusts，UITs）。單位投資信託實際上是從融資者的角度定義的，而集合信託投資計劃實際上是從投資者的角度進行定義的，如果對集合信託投資計劃進行狹義理解，不包括共同基金，兩者實際上指的是同一種信託產品。

單位投資信託產生於20世紀60年代的美國，是指單位投資信託的發起人通過向投資者出售可贖回的信託單位募集資金，持有人定期可獲得信託單位的分紅，到期後按其資產凈值獲得償付。單位投資信託不需要聘用專業的投資顧問管理其投資組合，採取嚴格的購買並持有策略，在發行之初就將投資組合固定化，一般投資於相對單一的資產類型，專門投資於免稅市政債券或高等級的公司債券。如果使用資金的企業不發生信用違約、並購或陷入破產等事件，單位投資信託一般採取「無人管理」的方式，沒有董事會、高管或投資顧問，管理費用也遠低於共同基金與封閉式基金。

二是以信託作為特定目的實體的資產證券化。英屬開曼群島於1997年制定了《特別信託法》（Special Trusts Alternative Regime Law），特別信託是開曼群島的一種制度創新，靈活性很強，應用廣泛，可用於融資。

特別信託在資產證券化領域有廣泛適用，在資產證券化運行機制中，最核心的設計是風險隔離機制，而風險隔離機制最具典型的設計就是設立一個特殊目的機構SPV。發起人將證券化資產轉讓給受託人成立信託關系後，由SPV向發起人發行代表享有證券化資產權利的信託受益證書，然後由發起人將受益證書出售給投資。

三是房地產信託投資基金。房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種以發行信託收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專家進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

房地產投資信託基金同樣產生於20世紀60年代的美國，在美國得到了飛速發展，在歐洲、亞洲等地也得到了快速發展。在美國，房地產投資信託基金的年平均收益達到12%以上。房地產投資信託基金本質上是一種資產證券化，在海外，通過房地產投資信託基金為房地產企業進行融資已經成為常態，同時，房地產信託投資基金也為中小投資者提供了可以獲取穩定收益回報的渠道。