⑴ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
｜他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。
（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金
黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。
（二）新加坡模式：凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
⑵ 私募股權基金包括哪些類型的基金
私募股權基金（ private equity fund ）通常投資於包括種子期（ seed money ）和成長期（ growth capital ）的企業即創業投資（ venture capital ）基金，也包括投資擴展期企業的直接投資（ direct investment ）基金和參與管理層收購（ MBO/MBI ）在內的並購投資（ buyout fund, LBO ）基金，投資過渡期企業的（ mezzanine/bridge ）或上市前（ Pro-IPO ）企業的過橋基金也是私募股權基金的投資范疇，即凡是在一家企業上市以前的所獲得的股權投資都屬於 Private equity 這一投資產業。這一產業 80 年代初在美國產生並不斷發展，在 90 年代形成一個對美國經濟和企業舉足輕重的金融產業。 私募股權基金也可以根據基金的規模來分類，通常基金規模越大，越是投資企業發展的後期，即為收購基金或過橋基金。而小型基金為創業投資或叫風險投資基金，最復雜的是通常叫中間市場的基金（ middle market capital fund-mid-cap ），它既有投資高端的，也有投資低端的，不同的中間市場的基金有不同的投資對象和投資風格，不像創業投資或收購基金那樣目標明確。下表給出了美國的不同規模的私募股權投資基金的平均規模和在所有項目上投資的平均投資額。
⑶ 房地產私募股權基金有哪些你所不知道的優勢
從管理模式來說幾點優勢：
1、房地產私募股權基金有專業的可以保證資金的版安全的團隊來對資金進權行保護。這樣就能夠有效的避免資金被無故挪用的情況發生知。
2、在稅收方面，我們可以看到，因為股權私募基金本身的優勢所在，它可以避免投資道者要承擔的可能的二次稅收，這對於投資者們來說是非常的重要的，非常的有利的一個方面。
3、投資公司對於想要進入或者退出，都需要比較復雜的手續，而且還非常的不靈活，而房地產私募股權基金就不會存在這樣的問題，只要你通回過入伙的形式，就可以進入到這樣的基金中間來，非常的方便快捷。而且還能夠省時省力。
⑷ 國際上有哪些知名的房地產投資基金或私募基金在中國投資
房地產基金在國內目前尚屬起步階段，國際上在中國地區有投資業務的主要有專：
美國西蒙，屬又稱賽門房地產基金（Simon Property Group Inc）http://www.simon.com/About_Simon
馬來西亞豐隆銀行，馬來西亞百盛集團與洲際酒店集團的合資企業（SUK房地產基金） http://www.cxyhq.net/sukweb
摩根士丹利添惠基金（Morgan Stanley Real Estate） 都是知名的國際房地產投資基金
⑸ 中國目前最好的股權私募基金是哪幾家
募股權基金顧名思義是指從事私人股權投資的基金。而私募股權投資（Private Equity）（簡稱「PE」），是指對非上市企業進行的權益性投資，並以策略投資者的角色積極參與投資標的的經營與改造，通過上市、並購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權投資的資金，一般採取非公開發行的方式，向有風險辨別和承受能力的機構或個人募集。私募股權 實際上就是英文PE的翻譯（private equity），因為在我國私募股權基本上採用合夥制的基金形式運作，所以又叫做私募股權基金。
實踐中大多稱之為PE，因為中文的說法太多，容易混淆。
私募和公募基金的區別
私募基金 公募基金
募集對象 少數特定的投資者，包括機構和個人 廣大社會公眾
募集方式 非公開發售 公開發售
信息披露 對信息披露要求較低， 對信息披露有非常嚴格的要求，
具有較強的保密性 其投資目標、投資組合等信息都要披露
業績報酬 除固定管理費外，還收取業績報酬費 不提取業績報酬，只收取固定管理費
投資門檻 一般至少為100萬， 一般1000元（含）以上，
追加最低認購資金至少為10萬或10萬定投 也有100元起的
的整數倍
⑹ 做私募股權基金投資管理的公司都有哪些
私募股權基金投資管理的類型主要有：
A.成長基金。投資於成長階段企業。
B.並購基金專。主要以控股方屬式投資於穩定成長期的企業，這些企業通常可以提供連續三年以上的反映盈利能力或潛力的財務報表，通過企業內部重組和行業整合來幫助被收購企業確立市場地位。
C.重整基金。專注於為陷入財務危機的企業提供財務拯救。
D.夾層基金。通常以股債結合的形式投資處於穩定成長期而上市之前的企業。E.房地產基金。直接投資於房地產相關項目以獲取收益。
F.基礎設施基金。投資於基礎設施項目。
G.母基金。投資於其他基金、集合計劃、專項資金等。
⑺ 房地產私募股權基金和REITS有什麼不同
1、性質不同
REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。
房地產投資基金是從版事房地產的收購、權開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
2、要求不同
房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。
REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。
3、關系不同
房地產私募股權基金是股權關系。
房地產信託投資基金是信託關系。
⑻ 國內哪些有哪些知名的私募股權投資公司和私募基金
世通資產：世通
1
期
澤熙投資：瑞金1號
隆勝投資：
隆勝精選
⑼ 房地產私募股權基金和REITS區別
1、性質不同
REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券回化的重要手段。
房地產投資基金是從答事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
2、要求不同
房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。
REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。
3、關系不同
房地產私募股權基金是股權關系。
房地產信託投資基金是信託關系。
⑽ 私募股權基金有哪些
風險投資基金
在一些風險投資較為發達的國家，風險投資基金主要有兩種發行方法一種是私募的公司風險投資基金,另一種是向社會投資人公開募集並上市流通的風險投資基金，目的是吸收社會公眾關注和支持高科技產業的風險投資，既滿足他們高風險投資的渴望，又給予了高收益的回報。這類基金，相當於產業投資基金，是封閉型的，上市時可以自由轉讓。
風險投資基金又叫創業基金，是當今世界上廣泛流行的一種新型投資機構。它以一定的方式吸收機構和個人的資金，投向於那些不具備上市資格的中小企業和新興企業，尤其是高新技術企業。風險投資基金無需風險企業的資產抵押擔保，手續相對簡單。它的經營方針是在高風險中追求高收益。風險投資基金多以股份的形式參與投資，其目的就是為了幫助所投資的企業盡快成熟，取得上市資格，從而使資本增值。一旦公司股票上市後，風險投資基金就可以通過證券市場轉讓股權而收回資金，繼續投向其它風險企業。目前世界上的風險投資基金大致可分為歐洲型和亞洲型兩類，它們的主要區別在於投資對象的不同。風險投資基金是一種"專家理財、集合投資、風險分散"的現代投資機制。對於風險企業而言，通過風險投資基金融資不僅沒有債務負擔，還可以得到專家的建議，擴大廣告效應，加速上市進程。特別是高新技術產業，風險投資通過專家管理和組合投資，降低了由於投資周期長而帶來的行業風險，使高新技術產業的高風險和高收益得到有效的平衡，從而為產業的發展提供足夠的穩定的資金供給。此外，作為風險投資基金的投資者，也可以從基金較高的規模經濟效益與成功的投資運作中獲取豐厚的投資回報。
對沖基金（Hedge Fund）又稱套利基金或避險基金。對沖（Hedge）一詞，原意指在賭博中為防止損失而採用兩方下注的投機方法，因而把在金融市場既買又賣的投機基金稱為對沖基金。
美國的對沖基金是隨著美國金融業的發展、特別是期貨和期權等交易的出現而發展起來的。目前，美國至少有4200家對沖基金，資本總額超過3000億美元。
1.對沖基金的特點
對沖基金的最大特點是進行貸款投機交易，亦即買空賣空。美國大約有85％的對沖基金進行貸款投機交易，在選准市場或項目後，即以數額並不多的資本作底，到商業銀行、投資銀行或證券交易所進行巨額貸款，然後傾注大量資金進行殲滅戰，或大輸或大贏，其投資戰略絕對保密。20世紀90年代以後，美國對沖基金的冒險系數越來越大，但大多比較成功。
2.對沖基金的分類
以交易手段區分，主要可分為低風險對沖基金、高風險對沖基金和瘋狂對沖基金。
①低風險對沖基金。主要是在美國和國外的股市投資，一般很少以高於本身資本兩倍的借貸款進行投機交易。交易方式以長買短賣為主，也就是說購買可能會上升的股票，借用和出售可能會下跌的股票；待市場出現好轉後，再買回這些股票；
②高風險對沖基金。經常以高於資本25倍的借貸款進行投機交易，而且既在全球股票市場上進行長買短賣，也在全球債券、貨幣和商品期貨等市場上進行大規模的投機交易，比較典型的例子就是由索羅斯經營的量子基金；
③瘋狂對沖基金。以高於本身資本十倍甚至幾十倍的借貸款在國際金融市場上進行炒作。這種對沖基金最典型的例子是美國長期資本管理基金，該公司曾以40多億美元的資產向銀行貸款100多億美元，其買進賣出的各種證券和股票市面價值一度高達1.25萬億美元，結果導致了1998年9月美國對沖基金事件的爆發。
3.對沖基金與共同基金的區別
從廣義上來說，對沖基金也是共同基金的一種，但與一般共同基金相比，對沖基金又有許多獨特之處：
①投資者資格。對沖基金的投資者有嚴格的資格限制，美國證券法規定：以個人名義參加，最近兩年內個人年收入至少在20萬美元以上；如以家庭名義參加，夫婦倆最近兩年的收入至少在30萬美元以上；如以機構名義參加，凈資產至少在100萬美元以上。1996年作出新的規定：參與者由100人擴大到了500人。參與者的條件是個人必須擁有價值500萬美元以上的投資證券。而一般的共同基金無此限制。
②操作。對沖基金的操作不受限制，投資組合和交易受限制很少，主要合夥人和管理者可以自由、靈活運用各種投資技術，包括賣空。衍生工具的交易和杠桿。而一般的共同基金在操作上受限制較多。
③監管。目前對沖基金不受監管。美國1933年證券法、1934年證券交易法和1940年的投資公司法曾規定：不足100個投資者的機構在成立時不需要向美國證券管理委員會等金融主管部門登記，並可免於管制。因為投資者主要是少數十分老練而富裕的個體，自我保護能力較強。相比之下，對共同基金的監管比較嚴格，這主要因為投資者是普通大眾，許多人缺乏對市場的必要了解，出於避免大眾風險、保護弱小者以及保證社會安全的考慮，實行嚴格監管。
④籌資方式。對沖基金一般通過私募發起，證券法規定它在吸引顧客時不得利用任何傳媒做廣告。投資者主要通過四種方式參與：根據在上流社會獲得的所謂「投資可靠消息」；直接認識某個對沖基金的管理者；通過別的基金轉入；由投資銀行。證券中介公司或投資咨詢公司的特別介紹。而一般的共同基金多是通過公募，公開大做廣告以招待客戶。
⑤能否離岸設立。對沖基金通常設立離岸基金，其好處是可以避開美國法律的投資人數限制和避稅。通常設在稅收避難所如處女島（Virgin Island）、巴哈馬（Bahamas）、百慕大（Bermuda）、鱷魚島（Cayman Island）、都柏林（Dublin）和盧森堡（Luxembourg），這些地方的稅收微乎其微。1996年11月統計的680億美元對沖基金中，有317億美元投資於離岸對沖基金。據統計，如果不把「基金的基金」計算在內，離岸基金管理的資產幾乎是在岸基金的兩倍。而一般的共同基金不能離岸設立。
私募是相對公募來講的。當前我們國家的基金都是通過公開募集的，叫公募基金。如果一家基金不通過公開發行，而是在私下裡對特定對象募集，那就叫私募基金。
基金的募集方式有兩種，一種是通過股權進行的，每個基金持有人都是基金的股東，管理人也是股東之一。另一類是契約型，持有人與管理人是契約關系，不是股權關系。當前的公募基金都是契約型的，但當前中國法律只允許公募基金採取契約方式募集。所以如果要成立私募基金，一定要採取股權方式，這樣才沒有法律障礙。