房地產股權開發基金的回撥機制

A. 有限合夥基金公司的回撥機制

所謂「回撥機制」，是指普通合夥人在已收到的管理費，以及所投資的項目退出後分配的利潤中，拿出一定比例的資金存入特定賬戶，在基金或某些投資項目虧損或達不到最低收益時，用於彌補虧損或補足收益的機制。例如，某有限合夥私募股權基金約定，普通合夥人應留存收益的40%，在基金虧損或未能達到8%的最低收益時，用於彌補虧損或補足收益。

B. 有限合夥制私募股權投資基金公司的有限合夥制私募股權基金的核心機制

有限合夥制私募股權基金的核心機制是為專業投資人才建立有效的激勵及約束機制，提高基金的運作水平和效率，以實現投資方利益的最大化。主要內容體現在以下幾個方面：
1、關於投資范圍及投資方式的限制
私募股權投資屬於高風險投資方式，因此約束投資范圍、投資方式以及每個項目的投資比例就顯得尤為重要。但是，由於投資范圍、投資方式的復雜和無法窮盡，實踐中往往採用「否定性約束」的方式，以達到控制投資風險的目的。例如，約定不得對某一個項目的投資超過總認繳出資額20%，不得進行承擔無限連帶責任的投資，不得為已投資的企業提供任何形式擔保，以及合夥企業的銀行借款不得超過總認繳出資的40%等等。
2、管理費及運營成本的控制
實踐中，通常有兩種做法：第一種，管理費包括運營成本。好處是可以有效控制運營費用支出，做到成本可控。目前，為了吸引資金，很多國內的私募股權投資資金採取了這種簡便的方式。第二種，管理費單獨撥付，有限合夥企業運營費用由有限合夥企業作為成本列支，不計入普通合夥人的管理費用。這是國際通行的方式，管理費的數額按照所管理資金的一定百分比，通常為0.5%—2.5%，提取方式可以按季、半年或一年。
3、利益分配及激勵機制
有限合夥企業的普通合夥人與有限合夥人可以就投資收益的分配方式進行靈活約定；通常而言，在預期投資收益內的部分，雙方可以約定普通合夥人按照較低的比例享有收益，如超過預期收益的部分，普通合夥人可按照較高的比例享有收益，投資收益越高，普通合夥人享有的比例就越高，以作為有限合夥人對普通合夥人的獎勵，由此可以促進普通合夥人積極、有效、有利的履行合夥企業事務。在國內的實踐中，為了吸引到投資人，有些私募股權投資基金往往採用「優先收回投資機制」和「回撥機制」，確保在有限合夥人在收回投資之後，普通合夥人才可以享有利潤分配，以保障普通合夥人與有限合夥人利益的一致性。
（1）關於「優先收回投資機制」
所謂「優先收回投資機制」，是指在基金期限屆滿，或某個投資項目進行清算時，合夥企業分配之前首先要確保有限合夥人已全部回收投資，或達已到最低的收益率。例如，可以約定如下收益分配方式：
首先，有限合夥人取回投入基金的全部投資；
其次，核算內部收益率（IRR），如內部收益率低於8%的，則全部投資回報按照出資比例分配給全體合夥人，此時普通合夥人按照出資額享有收益；
再次，如內部收益率高於8%，但低於10%的，其中低於8%的部分按照出資比例分配給全體合夥人，而超過8%以上的部分的20%先分配給普通合夥人，剩餘80%部分則按照出資比例分配給全體合夥人；
最後，如內部收益率高於10%的，10%以內的收益按照前述原則進行分配，高於10%收益的部分的25%先分配給普通合夥人，其餘75%部分再按照出資比例分配給全體合夥人。
（2）關於「回撥機制」
所謂「回撥機制」，是指普通合夥人在已收到的管理費，以及所投資的項目退出後分配的利潤中，拿出一定比例的資金存入特定賬戶，在基金或某些投資項目虧損或達不到最低收益時，用於彌補虧損或補足收益的機制。例如，某有限合夥私募股權基金約定，普通合夥人應留存收益的40%，在基金虧損或未能達到8%的最低收益時，用於彌補虧損或補足收益。
綜上，我們可以看出，無論是「優先回收投資機制」或是「回撥機制」均反應了國內普通合夥人在募集資金方面的困境，為吸引資金，在利益分配方面所作出的妥協與讓步。
4、有限合夥人入伙、退夥方式及轉讓出資額的限制
在有限合夥私募股權基金成立後，仍可以允許新的有限合夥人入伙；通常而言，有限合夥人的入伙由普通合夥人決定，但也會設定一些限定條件，例如，限定新有限合夥人應屬於合格機構投資者及相應的資金要求等。此外，還需要明確新入伙的有限合夥人的權益計算方式，或者對原合夥人的補償方案。關於有限合夥人的退夥，實踐中，合夥協議均要求有限合夥人保證在合夥企業存續期間內不得退夥。
為保證有限合夥制私募股權基金的穩定性，通常對有限合夥人轉讓合夥企業的出資進行一定的約束。有限合夥人轉讓合夥企業的出資可以分為自行轉讓和委託轉讓兩種形式。「自行轉讓」是指有限合夥人自行尋找受讓方，由普通合夥人審核並協助辦理過戶的方式。「委託轉讓」是指有限合夥人委託普通合夥人尋找受讓方，並普通合夥人協助辦理過戶的方式。一般情況下，有限合夥人轉讓出資，普通合夥人均要求支付一定的手續費，而且根據轉讓形式的不同，手續費的費率也不同；自行轉讓的手續費費率較低，例如可為所轉讓出資額的1%，委託轉讓的費率較高，例如可為所轉讓出資額的5%；通過收取一定轉讓手續費，可以控制有限合夥人頻繁的轉讓對合夥企業的出資。所收取的手續費可以作為合夥企業的收入，如普通合夥人提供居間服務的，還可以提取一定比例的居間報酬。
5、對普通合夥人的約束
在有限合夥制私募股權基金中，由普通合夥人執行合夥事務，有限合夥人不參與有限合夥企業的運作，因此需要防範普通合夥人侵害合夥企業的利益。除本文已表述的約束機制外，對於普通合夥人還存在以下的約束措施：
（1）關聯交易的限制 有限合夥企協議均禁止普通合夥人從事關聯交易，以及自營及與他人合作經營與本合夥企業相競爭的業務，除非得到全體合夥人大會的批准。但允許有限合夥人同本合夥企業進行交易。
（2）新基金募集的限制 有保證普通合夥人有足夠的注意力執行合夥企業的業務，私募股權投資基金一般限制普通合夥人再次募集基金的速度。
（3）跟隨基金共同投資的限制
為了防止普通合夥人基於自身利益，不能客觀的進行項目投資或退出，私募股權資金均限制普通合夥人跟隨基金進行投資，或者限制跟隨基金退出。
（4）關於基金運作情況及財務狀況的定期匯報制度
對題述事項，私募股權基金均要求執行合夥事務的普通合夥人定期向有限合夥人進行報告，有限合夥人有權查閱及復印有限合夥企業的會計賬簿等財務資料，有權得到投資項目的估值報告等。
6、次級合夥人首先承擔虧損機制
為了滿足風險厭惡型投資者的偏好，有些私募股權的基金在虧損分擔上，約定由普通合夥人或者具有關聯關系的有限合夥人作為次級合夥人，並以其對合夥企業認繳的出資先承擔虧損。例如:其風險承擔方式如下：
首先，以次級合夥人以對合夥企業認繳的出資承擔虧損；
其次，如次級合夥人的出資不足以承擔虧損的，再由其他合夥人按照出資份額分擔。
7、委託管理機制
有限合夥制私募股權基金的合夥事務一般由普通合夥人執行，但普通合夥人也可以將合夥事務委託第三方機構執行。目前，由於我國對於外資參與設立合夥企業尚未放開，同時囿於資本項目外匯管制的限制，造成外資直接作為普通合夥人設立私募股權基金存在一定的障礙。因此，由外資參與設立基金管理公司，並通過壟斷貿易安排獲得普通合夥人的利潤，即成為一種變通的解決方案。
普通合夥人將合夥事務委託第三方機構執行，應當遵照《合同法》關於委託合同的相關規定。但在《合同法》環境下，委託管理機制存在以下不足之處：
其一，委託關系可隨時解除，法律關系不穩定。但是，如單方解除委託合同，給另一方造成損失的，應當賠償損失。
其二，只有在基金管理公司存在過錯的的情況下，才承擔投資失敗的法律責任，這與普通合夥人承擔無限責任相比，責任較輕，約束不夠。

C. 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券回化的重要手段。

房地產投資基金是從答事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

D. 房地產信託、房地產私募股權基金兩種融資方式有什麼異同怎麼選擇

是有很大不同的，簡單一點說：信託可以分為股權型、債權型。其中股權型又分主動型、被動型。
像你所說的私募股權基金信託就屬於主動型股權信託。
這個問題很復雜，有機會可以當面交流交流

E. 有限合夥制私募股權投資基金的有限合夥制私募股權基金的核心機制

有限合夥制私募股權基金的核心機制是為專業投資人才建立有效的激勵及約束機制，提高基金的運作水平和效率，以實現投資方利益的最大化。主要內容體現在以下幾個方面：
1、關於投資范圍及投資方式的限制
私募股權投資屬於高風險投資方式，因此約束投資范圍、投資方式以及每個項目的投資比例就顯得尤為重要。但是，由於投資范圍、投資方式的復雜和無法窮盡，實踐中往往採用「否定性約束」的方式，以達到控制投資風險的目的。例如，約定不得對某一個項目的投資超過總認繳出資額20%，不得進行承擔無限連帶責任的投資，不得為已投資的企業提供任何形式擔保，以及合夥企業的銀行借款不得超過總認繳出資的40%等等。
2、管理費及運營成本的控制
實踐中，通常有兩種做法：第一種，管理費包括運營成本。好處是可以有效控制運營費用支出，做到成本可控。目前，為了吸引資金，很多國內的私募股權投資資金採取了這種簡便的方式。第二種，管理費單獨撥付，有限合夥企業運營費用由有限合夥企業作為成本列支，不計入普通合夥人的管理費用。這是國際通行的方式，管理費的數額按照所管理資金的一定百分比，通常為0.5%—2.5%，提取方式可以按季、半年或一年。
3、利益分配及激勵機制
有限合夥企業的普通合夥人與有限合夥人可以就投資收益的分配方式進行靈活約定；通常而言，在預期投資收益內的部分，雙方可以約定普通合夥人按照較低的比例享有收益，如超過預期收益的部分，普通合夥人可按照較高的比例享有收益，投資收益越高，普通合夥人享有的比例就越高，以作為有限合夥人對普通合夥人的獎勵，由此可以促進普通合夥人積極、有效、有利的履行合夥企業事務。在國內的實踐中，為了吸引到投資人，有些私募股權投資基金往往採用「優先收回投資機制」和「回撥機制」，確保在有限合夥人在收回投資之後，普通合夥人才可以享有利潤分配，以保障普通合夥人與有限合夥人利益的一致性。
（1）關於「優先收回投資機制」
所謂「優先收回投資機制」，是指在基金期限屆滿，或某個投資項目進行清算時，合夥企業分配之前首先要確保有限合夥人已全部回收投資，或達已到最低的收益率。例如，可以約定如下收益分配方式：
首先，有限合夥人取回投入基金的全部投資；
其次，核算內部收益率（IRR），如內部收益率低於8%的，則全部投資回報按照出資比例分配給全體合夥人，此時普通合夥人按照出資額享有收益；
再次，如內部收益率高於8%，但低於10%的，其中低於8%的部分按照出資比例分配給全體合夥人，而超過8%以上的部分的20%先分配給普通合夥人，剩餘80%部分則按照出資比例分配給全體合夥人；
最後，如內部收益率高於10%的，10%以內的收益按照前述原則進行分配，高於10%收益的部分的25%先分配給普通合夥人，其餘75%部分再按照出資比例分配給全體合夥人。
（2）關於「回撥機制」
所謂「回撥機制」，是指普通合夥人在已收到的管理費，以及所投資的項目退出後分配的利潤中，拿出一定比例的資金存入特定賬戶，在基金或某些投資項目虧損或達不到最低收益時，用於彌補虧損或補足收益的機制。例如，某有限合夥私募股權基金約定，普通合夥人應留存收益的40%，在基金虧損或未能達到8%的最低收益時，用於彌補虧損或補足收益。
綜上，我們可以看出，無論是「優先回收投資機制」或是「回撥機制」均反應了國內普通合夥人在募集資金方面的困境，為吸引資金，在利益分配方面所作出的妥協與讓步。
4、有限合夥人入伙、退夥方式及轉讓出資額的限制
在有限合夥私募股權基金成立後，仍可以允許新的有限合夥人入伙；通常而言，有限合夥人的入伙由普通合夥人決定，但也會設定一些限定條件，例如，限定新有限合夥人應屬於合格機構投資者及相應的資金要求等。此外，還需要明確新入伙的有限合夥人的權益計算方式，或者對原合夥人的補償方案。關於有限合夥人的退夥，實踐中，合夥協議均要求有限合夥人保證在合夥企業存續期間內不得退夥。
為保證有限合夥制私募股權基金的穩定性，通常對有限合夥人轉讓合夥企業的出資進行一定的約束。有限合夥人轉讓合夥企業的出資可以分為自行轉讓和委託轉讓兩種形式。「自行轉讓」是指有限合夥人自行尋找受讓方，由普通合夥人審核並協助辦理過戶的方式。「委託轉讓」是指有限合夥人委託普通合夥人尋找受讓方，並普通合夥人協助辦理過戶的方式。一般情況下，有限合夥人轉讓出資，普通合夥人均要求支付一定的手續費，而且根據轉讓形式的不同，手續費的費率也不同；自行轉讓的手續費費率較低，例如可為所轉讓出資額的1%，委託轉讓的費率較高，例如可為所轉讓出資額的5%；通過收取一定轉讓手續費，可以控制有限合夥人頻繁的轉讓對合夥企業的出資。所收取的手續費可以作為合夥企業的收入，如普通合夥人提供居間服務的，還可以提取一定比例的居間報酬。
5、對普通合夥人的約束
在有限合夥制私募股權基金中，由普通合夥人執行合夥事務，有限合夥人不參與有限合夥企業的運作，因此需要防範普通合夥人侵害合夥企業的利益。除本文已表述的約束機制外，對於普通合夥人還存在以下的約束措施：
（1）關聯交易的限制 有限合夥企協議均禁止普通合夥人從事關聯交易，以及自營及與他人合作經營與本合夥企業相競爭的業務，除非得到全體合夥人大會的批准。但允許有限合夥人同本合夥企業進行交易。
（2）新基金募集的限制 有保證普通合夥人有足夠的注意力執行合夥企業的業務，私募股權投資基金一般限制普通合夥人再次募集基金的速度。
（3）跟隨基金共同投資的限制
為了防止普通合夥人基於自身利益，不能客觀的進行項目投資或退出，私募股權資金均限制普通合夥人跟隨基金進行投資，或者限制跟隨基金退出。
（4）關於基金運作情況及財務狀況的定期匯報制度
對題述事項，私募股權基金均要求執行合夥事務的普通合夥人定期向有限合夥人進行報告，有限合夥人有權查閱及復印有限合夥企業的會計賬簿等財務資料，有權得到投資項目的估值報告等。
6、次級合夥人首先承擔虧損機制
為了滿足風險厭惡型投資者的偏好，有些私募股權的基金在虧損分擔上，約定由普通合夥人或者具有關聯關系的有限合夥人作為次級合夥人，並以其對合夥企業認繳的出資先承擔虧損。例如:其風險承擔方式如下：
首先，以次級合夥人以對合夥企業認繳的出資承擔虧損；
其次，如次級合夥人的出資不足以承擔虧損的，再由其他合夥人按照出資份額分擔。
7、委託管理機制
有限合夥制私募股權基金的合夥事務一般由普通合夥人執行，但普通合夥人也可以將合夥事務委託第三方機構執行。目前，由於我國對於外資參與設立合夥企業尚未放開，同時囿於資本項目外匯管制的限制，造成外資直接作為普通合夥人設立私募股權基金存在一定的障礙。因此，由外資參與設立基金管理公司，並通過壟斷貿易安排獲得普通合夥人的利潤，即成為一種變通的解決方案。
普通合夥人將合夥事務委託第三方機構執行，應當遵照《合同法》關於委託合同的相關規定。但在《合同法》環境下，委託管理機制存在以下不足之處：
其一，委託關系可隨時解除，法律關系不穩定。但是，如單方解除委託合同，給另一方造成損失的，應當賠償損失。
其二，只有在基金管理公司存在過錯的的情況下，才承擔投資失敗的法律責任，這與普通合夥人承擔無限責任相比，責任較輕，約束不夠。

F. 房地產私募基金如何退出投資項目

房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方內式針對基金對擬上市房地容產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時回間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業答間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

G. 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全專、賬目清晰，沒有屬重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

H. 有限合夥基金，貸款給一家房地產企業，基金通過收購股權，與開發商約定期限溢價回購，並簽署了債務優先償

這里存在諸多風險點和疑問點

首先，貸款給企業選擇股權+回購的形式最好的是項目公司是一家嶄新的公司，在貸款之前簽署不新增對外借款協議，保管公司的印鑒，這樣他就不能以公司的名義貸款，就不存在負債表外的隱性債務了；如果貸款的企業是一家有著經營歷史，且有一定經營年限的公司，這里採用股權收購+回購的形式就存在一定的風險，股權收購貸款的這種方式好處在於，你以股東的身份參與公司管理，及對重大事項有管理能力，但一旦貸款人出現違約，甚至是無法還款，跑路等情況，你所簽署的回購條款無法履約的情況下，你在未收購公司之前所產生的隱性債務問題就會暴露（因為你在未收購之前，貸款人可能已經以公司的名義進行貸款，但並沒有寫入資產負債表當中），你所收購的公司必須承擔這些隱性債務。

其次，如果上述內容是後者，那麼重點就是在收購之前要做好隱性債務的核查，收購事宜的澄清，以及簽署相關具備排他，對賭等等的條款。重點是有目的、有針對性地進行並購前的隱形債務調查核實工作。調查核實可以採取以下三種具體的方法，這種調查核實可以由並購方自己進行，也可以委託他方進行，也可以要求被收購方出具真實有效的證明其隱形債務的證據，當然最好是委託律師進行調查核實。

1. 調查了解近兩年來被收購企業與其業務單位之間的業務往來，查明被收購企業有無違約行為，查明被收購企業的擔保情況，及有無可能承擔擔保責任。

2. 對被收購房企的交房情況，預售房的建設情況，是否項目無法按期交房，未有《商品房預售許可證》的情況下銷售房產（賣樓花，團購），是否有不符合國家規定的購買者提前預支商品房銷售款，這些情況會否導致退房，造成隱性債務的增加。

3. 及時用公告形式對外發布信息，通過社會反饋途徑了解被並購企業的隱形債務問題。《公司法》第184條第3款規定：「公司合並，應當由合並方簽訂合並協議，並編制資產負債表及財產清單，公司應當自作出合並決議之日起十日內通知債權人，並於三十日內在報紙上公告三次。」收購方應利用此條規定及時、有效地發布公告，以其向社會公開信息，將被並購企業的債務包括隱形債務問題作全面、詳實的了解。

然後，收購時與對方協議預留部分並購費，在一定期限內(可規定為一年)，被收購方如未承擔被並購企業的隱形債務，則到期支付預留的並購費，如承擔了隱形債務，則用預留的並購費承擔。

最後，在採取以上措施後仍未及時發現隱形債務，在雙方簽署相關收購協議後，因被收購企業應承擔的隱形債務數額很大，超過預留的並購費，則收購方應及時以重大誤解或欺詐為由提起訴訟，要求法院宣告並購協議無效或撤銷股權收購協議，避免經濟損失。

作為有限合夥基金從事債類投資，因其沒有金融牌照，載體本身就存在較大風險，關於隱性債務，一定要按照步驟，切切實實的做，排除隱性債務的管理風險，同時重點在實際抵押物上下工夫，比如價值，流動性等等。預留一段變現的空間，保證你能到期如約兌付給投資者。