① 我國房地產融資的渠道包括哪些 各有什麼特點
自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。
企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
信託融資
信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。
房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
② 我國房地產金融政策體系的特點是什麼
房地產金融政策體系的特點：
⑴有政府的財力支持和信用保證。
⑵不以追求利潤最大化為目的。
⑶具有特殊的融資機制。政策性金融機構的融資機制既不同於商業性金融機構，也不同於政府財政。它的資金來源除了國拔資本外，主要通過發行債券、借款和吸收長期性存款獲得，是高成本負債，而它的資金運用則主要是長期低息貸款，通常都是商業性金融機構所不願或無法經營的，這樣的負債和資產結構安排是通過由國家進行利息補貼、承擔部分不良債權或相關風險等來實現的。但是，政策性金融機構的融資又明顯不同於財政，它的基本運作方式是信貸，通常情況下要保證資金的安全運營和金融機構的自我發展能力，因此，在符合國家宏觀經濟發展和產業政策要求前提下，行使自主的信貸決策權，獨立地進行貸款項目可行性評價和貸款審批，以保證貸款的安全和取得預期的社會經濟效益以及相應的直接經濟效益。
⑷具有特定的業務領域，政策性金融機構不與商業性金融機構進行市場競爭，它的服務領域或服務對象一般都不適於商業性金融機構，而是那些受國家經濟和社會發展政策重點或優先保護，需要以巨額、長期和低息貸款支持的項目或企業。
③ 房地產企業財務風險具體的特點有哪些
房地產行業屬於資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。
(1)籌資風險。我國房地產開發其主要動因是資金驅動型。在現行模式下，房地產企業的自有資金比例一般較低，主要用於解決土地成本問題，而對於後期開發，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產企業資金鏈重要的組成部分。很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高。債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中，或由於自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導致財務危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產生了籌資風險。
(2)投資風險。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。
由於不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟;市場調研有誤，產品上市後滯銷、落後;投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理;負債率過高造成債務負擔沉重;技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發展增加了不確定性。
(3)資金回收風險。資金回收風險是房地產企業開發的又一財務風險表現形式。主要表現為在房地產開發產品達到可出售狀態後，
由於政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業本身資產負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。
三、房地產企業財務風險的防範
(1)合理實施財務預算。由於財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業投資項目的成功與否，也給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。在日常工作管理方面，可採取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，充分發揮企業的財務職能。
(2)實施資金流動性管理。房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束，由於開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環節出現異常,就會造成資金鏈的斷裂,甚至導致企業破產。這就需要企業加強對資金流動性的管理，在財務收支中要進行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，優化庫存結構，盡可能減少存貨資金的數額，讓企業在經濟方面的支付能力得到加強，促進企業信譽度不斷增加，給下次融資鋪設打下良好的基礎。
(3)實現資金結構的優化。房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，對於負債經營適當控制，在充分估算企業償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。
在採用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財務風險。這就要求相關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，避免資金的浪費;企業還可以利用股票、債券、合作經營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大，使更多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。對於降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。
(4)提高房地產企業管理人員綜合素質。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力;不斷學習和掌握新的管理技術和方法，提高自身的政治素質修養。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策，最大限度地降低財務風險。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。增強財會人員的監管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。
④ 房地產債劵和房地產股票的區別是什麼
購買房地產債劵屬於債權，到期還本付息，風險小，收益相對較低；購買房地產股票屬於股權，沒有固定收益，風險大，有時候能獲得很高的收益，有時候可能賠本。應根據自己承受風險的能力選擇投資方式
⑤ 房地產企業發行債券要求和政策法規或者經驗等
新修訂的《企業債券管理條例》有望於今年下半年推出。修訂的條例將有三大突破：企業債券的發放將由過去的審批制變為審核制，企業發債和利率將進一步市場化，明確規定企業債券信用等級的差異對債券利率的影響。過去企業發債的程序是，國家先批項目，再批額度，然後才能發行債券。修改後的程序將是企業自己報項目，只要符合發債必備條件，原則上就可以發行債券。過去規定如果企業是發行三年期債券，其利率不得高出同期銀行存款利率的40％。在新的條例中，這個限制將有所放寬。明確規定企業債券信用等級差異，意味著企業債券將為優秀的民營企業打開直接融資的另一條渠道。 債券利率市場化也將會吸引更多對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，為房地產企業打開一個新的融資渠道。發行企業債券可以緩解房地產開發企業巨大的資金壓力。按照中國人民銀行的規定，企業債券利息應不得高於同期銀行存款利率的40％，經過此前的8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利於房地產企業發行長期債券進行債權性融資。按照此前的政策，我國房地產企業的由於種種特徵，不易取得較高的資信等級，增加了發行債券的難度。這些特徵是：區域性明顯；不同類型的房地產在市場供求、經營管理上區別很大；受各地政府法規及政策管制影響大；與區域經濟發展水平以及經濟景氣周期有著明顯關系；房地產企業還普遍存在資金實力不足的問題，過分依賴於貸款和預收款，其資產負債率很高。但債券利率市場化以後，房地產企業就可以根據目前行業高風險高回報的特點，確定較高的債券利率，以吸引對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，這樣既滿足了我國快速發展的房地產業對資金的巨大需求，也開辟了境外資金進入中國房地產業的新渠道。
⑥ 房地產理財產品的特點與優勢
股票與現貨黃金的區別
一、 股票屬於區域性市場，黃金是國際市場
二、黃金市場每天的成交量比股票大很多，（ 3萬億美金；150億人民幣）
三、 股票容易受莊家或集團操控
四、 從交易時間來看，股票是4小時交易，黃金是24小時交易
五、 從交易規則來看，股票只能買漲，黃金可買漲買跌
六、 股票有漲跌限制（A、B股10%），黃金沒有
七、 股票沒有杠桿，黃金的杠桿為1：100，利潤豐厚
八、 從品種來說，股票有一千多支，選股比較麻煩，黃金產品單一，比較容易分析
九、 上市公司可能因經營不善而清盤，化為烏有；黃金則永遠存在，而且一直是國際貨幣體系中很重要的組成部分
十、 股票是100%的資金投入，黃金是1%的保證金投入
十一、 股票是T+1;黃金是T+0
期貨與現貨黃金的區別
一、 期貨是一種未來必須履行的合約，交割時間必須是確定的；現貨黃金是24小時隨時交易
二、 國內起火時區域性市場；黃金是國際市場
三、 從交易時間來看，期貨交易是4小時；黃金24小時
四、 做市商和交易所不同：期貨交易一般是在期貨交易所里進行集中的撮合交易；現貨黃金並不存在集中撮合式交易
五、 期貨是在交易所由所以交易者集中競價形成價格；現貨黃金的價格是由黃金做市商報出買賣價格
六、 從交易對象是否特定來說，期貨的交易對象不特定，在交易所里任何一個做反方向交易報單的投資者都可能是他的交易對象；現貨黃金的交易對象就是固定的黃金做市商
七、 期貨合約有到期日，不能無限持有；黃金則可以無限持有
債券與現貨黃金的區別
一、 收益不同。債券是獲得利息收入，利息固定；黃金是從價格差獲利
二、 流動性來說，債券有1年內的但多數期限較長，有的達到幾十年之久，變現慢；現貨黃金可隨時變現
權證與現貨黃金的區別
一、 權證有漲跌停限制，黃金沒有
二、 權證有到期日，黃金不受時間限制
三、 權證的標的資產種類繁多，黃金產品單一
外匯與現貨黃金的區別
一、 外匯每天的價格波動小，黃金價格波動大
二、 外匯種類繁多不利於分析，黃金品種單一
三、 外匯市場每天的成交量不如黃金大，（1萬億美元；3萬億美元）
四、 外匯市場也存在操縱的情況
基金與現貨黃金的區別
一、 基金是把錢交給別人去理財，不能自己控制；黃金投資可以完全由自己來掌握
二、 股票型基金和大盤是同漲同跌的關系
三、 債券型基金收益低
四、 基金流動性差變現能力差，投資周期長；黃金變現快
還有不懂的可加我詳細咨詢。
⑦ 什麼是房地產金融 房地產金融的特點和作用
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等於房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信託方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信託、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。
房地產金融的特點
(一)集中性
房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
(二)資金周轉期長
房地產開發建設需經過取得土地並進行開發，完成「三通一平」或「七通一平」，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房;若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
(三)資金運動固定性
房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
(四)資金增值性
一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
(五)風險性
在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回;又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金;此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
(一)為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
⑧ 投資房地產債券需要注意哪些
首先，要了解債券基金的投資范圍。債券基金主要通過投資債券市場獲利。增強版類債券基金雖然能權通過「打新股」「投資可轉債」等投資於股市，卻有嚴格的比例限制。
其次，應關注債券基金的交易成本。不同債券基金的交易費用會相差不少。如老債券基金多有申購、贖回費用，而新發行的債券基金大多以銷售服務費代替申購費和贖回費，且銷售服務費是從基金資產中計提，投資者無需支付。
最後，不要對債券基金收益期望過高。債券基金屬於低風險、低收益的投資品種。目前債券基金的純債市收益率約4%，債券回購和盤中交易能夠提升收益率1個至2個百分點，因此通過債券基金獲取6%左右收益是可能的。